Рынок жилья может обвалить только война
Ситуацию на рынке пояснил Виктор Савин, председатель правления компании Arco Real Estate, одного из крупнейших застройщиков. Пояснение было суровым, но оптимистичным.
- Прогнозы на рынке жилья – это шарлатанство. Если вам кто-то выдаст прогноз – он соврет. Предсказать будущее этого рынка – это все равно что предсказать погоду на полгода вперед. И вот почему.
У нашего бизнеса две стороны. Одна сторона такая: цены на жилье в стране определяет не столько рынок, сколько человеческая психология. А она не подлежит строгому анализу и прогнозированию. По большому счету, это игра. Но даже тот, кто хорошо знает ее правила, стопроцентно верного прогноза не даст. Любые признаки какого-то изменения на этом рынке могут быть истолкованы неверно. Если он и обвалится, то произойдет это не по экономическим причинам. Наш рынок может обвалить только война, или он рухнет по психологическим причинам – сработает инстинкт толпы. Но он не сработает. Потому что у медали есть вторая сторона.
Она такая: ВВП в стране объективно растет, промышленное производство – тоже, строительство растет еще больше. Не стоят на месте и доходы населения. Чтобы в этом убедиться, не нужны экономические формулы, достаточно выглянуть в окно и посмотреть, какие машины по городу ездят.
То есть реальные доходы населения статистике не соответствуют. Доходы населения Риги и Латгалии вообще несопоставимы. Но завтра и Латгалия начнет догонять Ригу, как догоняют ее Вентспилс, Валмиера и другие города. И еще: даже в Риге сейчас на каждого жителя приходится 21 кв. м общей площади жилья. А в Европе в целом – в среднем около 40 кв. м. Но мы тоже в Европе, а значит, будем догонять европейцев и по этому показателю. А потому, уверяю вас, «шарик» рынка жилья не надут еще и наполовину…
Людям хочется жить хорошо. За это надо платить, и они платить будут. Стоимость кв. метра сегодня несравнима со стоимостью десятилетней давности, но и качество жилья несравнимо. Сегодня даже в «панельках» у многих идеально ровные потолки, паркет и джакузи.
В покупке жилья главное не деньги, а время
Еще один важный момент: на цену жилья все меньше влияет посредник, он же спекулянт. 3000 латов за кв. м жилья сегодня уже не спекулятивная цена. Потому что у нас спекулянтов с такими деньгами просто нет. Крупные спекулятивные сделки в общем объеме купли-продажи – капля в море. Мне известны 5-6 таких сделок за все последние годы.
Средних же размеров спекуляцию ограничить невозможно. Но, главное, и незачем ограничивать. В Эстонии пробовали это сделать законодательно, на несколько месяцев цены на жилье стабилизировались, но потом произошел их резкий взлет. И спекулянтов вернули на рынок. Так что пусть цена у нас лучше растет медленно и естественным образом.
А вот чтобы цена стабилизировалась естественным образом, нужно больше хорошей, разнообразной и, главное, построенной недвижимости. Потому что между продажей проектов и продажей готовых домов дистанция огромного размера. Сегодня проекты уже не очень хорошо продаются и рынок может начать вянуть.
И вот здесь свою позитивную роль играет спекулянт. Он приносит застройщику реальные деньги, на которые дом возводится. При этом он отсекает колеблющихся покупателей, заставляя их быстрее принимать решения. Он на рынке – недостающее звено. У недвижимости в отличие от прочего товара есть уникальная особенность: в одном взятом месте можно построить только один дом. Другой будет уже в другом месте. Если опоздал купить в нем квартиру – пеняй на себя или… иди к спекулянту. Поэтому благодаря спекулянту главным фактором в покупке жилья становятся не деньги, а время. Это оживляет рынок и движет его.
В Финляндии, где «все уже есть», жилые дома начинают строить только тогда, когда средства собраны как минимум на треть квартир. Это вялый рынок, нам такой рынок не годится, потому что у нас 80% населения живут в таких домах, в каких в Европе живут беженцы, гастарбайтеры и маргиналы. Стране жизненно важно строить новое жилье.
3000 латов за кв. метр – это не цена
Что касается возможностей населения купить новое жилье, то они реально есть. Разумеется, не у всех – чем старше человек, тем это нереальнее. Но у молодых таких возможностей все больше. Вот график (см. рис.). На нем – время жизни человека и реальные возможности сегодня приобрести жилье. У людей старше 60 она минимальна. А у тех, кому нет еще 12 лет, – максимальна. Не сегодня, конечно, а когда 12-летний станет взрослым. Потому что за 10-15 лет у нас непременно вырастут зарплаты, появится еще больше возможностей получить хорошее образование, найти хорошую работу, стать богатым. Какой мальчишка 15 лет назад думал, что можно будет, играя в хоккей в НХЛ, зарабатывать миллионы?
В заключение развею два мифа. Разговоры о том, что застройщик уже «отбивает» затраты на постройку дома, продав только половину квартир – это только разговоры. С учетом стоимости земли, банковских процентов, строительных материалов, техники и зарплат строителей реальная прибыль застройщиков по странам Балтии примерно одинакова и сегодня составляет 10-15 процентов. Большая ее часть идет на развитие. Да, эта прибыль выше, чем в Европе, но и риски у нас выше. Иногда квартиры плохо продаются только потому, что рядом с построенным домом муниципальные власти неожиданно прокладывают новую магистраль, дают разрешение на строительство автостоянки или шашлычной.
Миф второй: 3000 или даже 5000 латов за кв. м за жилье в центре – это несоразмерная, искусственно вздутая, а потому сильно беспокоящая и даже огорчающая цена. Но это не цена жилья, это стоимость коллекционной собственности. Как на аукционах Сотбис или Кристи. Вот хочет жить человек в доме, построенном по проекту Михаила Эйзенштейна, и все тут! За имя гениального архитектора Эйзенштейна он и платит, а не за квадратные метры. Все эксклюзивное жилье исторического центра такого города, как Рига, – это как лоты аукционов. Рижан это не огорчать должно, а радовать.
Все стали осторожнее
Свой анализ рынка жилья «Часу» предоставила Вита Гудкова, руководитель отдела частного жилья крупнейшей риэлтерской компании Latio.
- Пока растет экономика, будут расти и цены на жилье. Но прирост будет разным в разных сегментах. Уровень прироста будет определяться спросом и готовностью к рискам тех, кто жилье покупает у застройщика. Если раньше жилье активно покупали уже на стадии проекта, то теперь – на стадии завершения строительства.
Если говорить о сегменте жилья в центральной части города, то раньше спекулянты, видя постоянный рост спроса, брали кредиты и активно скупали жилье еще на этапе его проектирования. Сейчас они стали осторожнее: груз взятых кредитов велик, а процесс продажи очень дорогого жилья становится все более растянутым во времени, хотя спрос на него есть и будет.
Сегмент относительно недорогих старых квартир в спальных микрорайонах попросту мал, там крупные спекулянты активно не работают.
Сегмент квартир в новых проектах не в центре города становится все шире, а квартиры все доступнее для прямого покупателя. Эта доступность определяется не низкими ценами, а тем, что прямой покупатель теперь все чаще имеет возможность купить квартиры на завершающем этапе строительства или даже после сдачи дома. Покупает напрямую, потому что и спекулянт начинает покупать эти квартиры только тогда, когда убеждается, что проект доведен до завершения и во всех отношениях удачен. И вот тут кто кого опередит…
В целом и прямые покупатели, и спекулянты стали более требовательны и придирчивы к новым проектам. Никто не хочет рисковать деньгами. Но это только повышает конкуренцию среди застройщиков и, как следствие, повышает качество жилья. Но это пока не влечет за собой снижения цены на него.