ЧП с покупкой квартиры: почему опасно экономить на Земельной книге 16

Почему с этим тянут

Как известно, уважаемые читатели, одним из пунктов при оформлении сделок с недвижимостью является ее занесение в Земельную книгу. Эта инстанция позволяет окончательно закрепить новому владельцу права собственности на недвижимость. Только после занесения туда, можно совершать любые действия с приобретенным имуществом. Вот только часто люди предпочитают на этом шаге экономить. Ведь сумму за оформление придется выложить немаленькую.

Желание сэкономить время и деньги при оформлении Земельной книги понятно, ведь суммы при этом достаточно значительные.

Стоимость внесения каких-либо данных в Земельную книгу напрямую зависит от характера вносимых данных и от цены самого объекта.

Немалую роль играет степень родства участников сделки. Так, при оформлении договора дарения между близкими родственниками нужно будет заплатить 0,5% от стоимости подаренной недвижимости, но не менее, чем 0,5% от его кадастровой стоимости. Если же аналогичная сделка совершается между чужими людьми, то размер пошлины составит уже 3%. Для юридических лиц - все 6%.

Как видим, суммы за оформление получаются значительные. При этом закон не требует вносить туда имущество в какой-то определенный срок. Поэтому понятен соблазн отложить процедуру на потом.

Но это чревато серьезными неприятностями, вплоть до потери жилья.

"У экс-хозяина обнаружились долги!"

Вот как пострадавший описывает ситуацию, в которой оказался: "Есть есть квартира, но не сделана Земельная книга - на руках только договор купли-продажи. Собрались сейчас сделать Земельную книгу - спустя 7 лет, и там нам отказали, так как у бывшего владельца квартиры большая задолженность по алиментам, а пока есть долг перед государством никакие такие сделки не делаются. Бывший владелец на контакт не идёт и долг платить отказывается, да и живёт давно не в Латвии".

Договор купли-продажи совершенно официальный, заключался у нотариуса, и тогда долгов у экс-хозяина не было.

"Иди и делай «земельку». Но мы уехали, и не сделали. Знаем, что сами виноваты", - кается новый владелец квартиры.

Вопрос: может ли государство забрать квартиру за его долги? И что вообще делать? Может кто-то сталкивался," - поинтересовался покупатель квартиры в группе в "Полезная информация" соцсети Facebook.

"То есть договор купли продажи, но земельная книга на старого владельца? И вы 7 лет вот так жили?" - удивилась Римма.

Татьяна ответила, что удивляться нечему: "Вы себе представить не можете, сколько таких. Люди думают, я же при юристе договор подписал и деньги отдал, значит, моё".

Карина в свою очередь оценила ситуацию с эмоциональной стороны: "Бред какой-то, бывший владелец не имеет никакого отношения к вам!"

Татьяне пришлось ей пояснить: "Земельная книга - это инстанция, которая подтверждает ваше право собственности. У вас на руках может быть куча договоров продажи, завещаний и т.д, но пока нет земельной книги - владелец прежний".

Елена же поделилась своим опытом: "Соседка так потеряла квартиру. Без земельной фактически она не ваша, как ей сказали".

Идите в суд!

Татьяна в напоследок дала такой совет: подтвердить суд через сделку

"У знакомых была аналогичная ситуация - есть договор купли, нет Земельной книги, бывший владелец банкрот. Через суд подтвердили легитимность сделки - дорого, нервно, но это единственный способ"

Владимир даже подсказал аргументы для суда: "В течении этих семи лет оплачивали ли вы налог на недвижимую собственность и, если оплачивали, то со своего ли счета в банке? В течении этого периода времени кто оплачивал (с чьего счета) коммунальные услуги? По-моему, это важно, если пытаться через суд закрепить право собственности".

Игорь возразил, что довод так себе: "Вы можете оплачивать мои счета, это не повлияет на мою собственность".

Владимир же настаивает, что это может помочь, особенно, если кто-то усомнится в том, что договор купле-продажи был фиктивный.

Пользовательница Сандра (представилась как юрист): "В принципе вам остаётся сейчас только оплатить долг за бывшего владельца, пока не появились ещё какие-то требование против квартиры, требовать потом от него деньги через суд и подать ещё в полицию за мошенничество. В какой стране находится владелец квартиры - в ЕС или где?"

"А за это штрафуют?"

Алёна заодно поинтересовалась: "По теме Земельной книги: месяц назад приобрела недвижимость, какие сроки подачи, чтобы не было там штрафов?".

Татьяна ей пояснила: "Штрафов никаких нет, но вы сами видите, что чем быстрее вы оформите земельную книгу, тем меньше у вас будет проблем и неожиданностей. Иногда в договоре купли-продажи прописывают сроки занесения в ЗК, иногда это вообще не оговаривается".

Алексей в свою очередь добавил, что стоимость занесения дорожает со временем: "Есть коэффициент 1,5 для госпошлины, если регистрируете позже, чем 6 месяцев с момента подписания договора".

В общем, со всех сторон лучше как можно раньше оформить земельную книгу.

Кстати, как отмечают в комментариях, в некоторых договорах указано время, в течение которого новый владелец обязан переписать земельную книгу на себя, если не переписывает, то собственность возвращается прежнему хозяину и сделка теряет силу.

Но здесь такого не произошло. Автор просто не подал документы на перерегистрацию права собственности, так что, как уже сказано, для третьих лиц владельцем остался прежний хозяин.

Адвокат: "Нужно срочно оформлять земельную книгу!"

По рекомендации Совета присяжных адвокатов мы обратились к специалисту по квартирным сделкам - присяжному адвокату Дане Роне. И она прокомментировала для "Сегодня" общую ситуацию таким образом:

- У Земельной книги - публичная достоверность. Третьи лица, любой человек, который туда заглянул, видят - владелец все ещё предыдущий. Так что у тех, кто взыскивает средства на содержание, есть основание думать, что прежний хозяин все ещё владеет квартирой. Поэтому, конечно, эти взыскатели могут подавать в суд разные требования, заявления о закреплении, наложить отметку о запрете перерегистрации и даже отправить квартиру на продажу.

То, что в Земельной книге вовремя не зафиксирован этот переход недвижимости - очень опасная ситуация. Остается надеяться, что у нового владельца есть хотя бы подготовленное заявление о закреплении. Нужно срочно вносить его в Земельную книгу, и регистрировать свои права собственности. В противном случае все время придется бороться с последствиями. В худшем случае человек может в какой-то момент обнаружить, что на его квартире стоит какой-то запрет или, что она уже выставлена на торги.

Адвокат Янис Браманис, в свою очередь, считает, что, если нельзя договориться с продавцом, нужно срочно обращаться в суд против него и требовать иск обеспечить. То есть, наложить запрет, чтобы квартиру нельзя было отнять. Может помочь также попытка переговорить с Фондом средств на содержание.

Обратная ситуация: новый владелец в долгах

Яна, в свою очередь, рассказала журналу Latvijas vēstnesis и об обратной ситуации: старый хозяин оказался заложником долгов нового.

"В 2011 году я продала свою квартиру, заключила договор о продаже в форме нотариального акта. Новый владелец до сих пор не зарегистрировался в земельной книге. Он не заключил договоры с поставщиками коммунальных платежей и не оплатил ни одного счета за коммунальные услуги. Поставщик услуг подал иск в суд на меня, как на владельца квартиры. Покупателя уже не найти. Есть сведения, что с того времени квартиру перепродали, заключив устное соглашение, причем несколько раз. Вопрос: могу я отказаться от договора продажи, потому что вторая сторона не выполнила свои обязательства и тем самым создала мне материальный ущерб, можно ли предложить добровольную продажу квартиры с аукциона для погашения долга?"

Присяжный адвокат Янис Муйжниекс не смог сказать ничего утешительного в этой связи. Он поясняет: "Согласно первой части 994 статьи Гражданского закона владельцем недвижимости признается только тот, кто таковым записан в земельную книгу. Так что после заключения договора купле-продажи до момента, пока новый владелец не зарегистрирую собственность в земельной книге на свое имя, юридически владелец недвижимости тот же человек, который зарегистрирован в земельной книге, то есть, продавец. В какой форме заключен договор, в данной ситуации не имеет значение.

Первая статья Закона о земельной книге предусматривает, что внесение недвижимости и закрепление имущественных прав обязательно, но иногда по разным причинам, оно затягивается, как и произошло в данном случае. В нормативных актах не определено, как быстро нужно закреплять права в земельной книге, за это не применяется никаких санкций.

Принимая во внимание, что сейчас автор юридически владелец собственности, ему и придется ею распоряжаться. Чтобы избавиться от дальнейших рисков, автору нужно проконсультироваться с адвокатом".

Синтия также поинтересовалась: можно ли подарить имущество, не занесенное в земельную книгу.

"У моей мамы есть недвижимость, которая не внесена в земельную книгу. Она хочет её подарить. Можно ли это сделать без записи в земельной книге?".

Ответ тот же: пока мама не зарегистрировала свои права, она не имеет право свободно распоряжаться недвижимостью - продавать, закладывать, дарить и ещё как-то её отягощать.