Спекулянтов просьба не беспокоить
Телеграф обратился в наиболее “щедрые” кредитные учреждения с вопросом: скольким людям реально было отказано в ссуде и по какой причине? А также попытался узнать, как банки отреагировали на информацию о возможном падении рынка недвижимости — ограничили ли выдачу займов, перестали ли финансировать девелоперов?
Руководитель отдела кредитования частных лиц Hansabanka Анита Берзиня рассказала Телеграфу, что никаких ограничений в связи с разговорами о возможном падении рынка недвижимости их банк не ввел. “Однако в Hansabanka всегда очень внимательно оценивали и оценивают платежеспособность потенциального кредитополучателя. Плюс учитывается, покупает он жилье для себя или для дальнейшей перепродажи”, — отметила она.
В SEB Unibanka сразу заявили, что отказываются от сотрудничества со спекулянтами. "К разряду спекулянтов в SEB Unibanka относят тех, чья возможность оплаты обязательств зависит от изменения стоимости недвижимости. Обычно эти люди используют старый принцип финансовой пирамиды: закладывают одну недвижимость, на вырученные деньги покупают следующую, опять ее закладывают и так далее. То есть в случае сбоя одного звена нарушается вся схема и клиент не может платить по своим кредитам. На рынке известны схемы, когда “предприимчивые” люди строят подобные пирамиды из трех, десяти, а иногда и более объектов", — пояснил руководитель управления кредитования частных лиц SEB Unibanka Арнис Шкапарс.
“Банк не планирует переходить на какие-то экстремальные условия выдачи или невыдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья. Напомним, что при выдаче кредитов SEB Unibanka в первую очередь руководствуется нынешней и будущей платежеспособностью клиента, а не ценностью залога”, — заявил Шкапарс.
Долгами не торгуют как куличами
Специалист по общественным отношениям Nordea Ирина Грасе рассказала, что кредитная политика их банка — это инструмент, подобный своего рода фильтру. “Мы всегда были довольно осторожны в кредитовании — являясь лидером по цене, мы не берем на себя лишний риск. Безусловно, мы анализируем и следим за поведением рынка недвижимости, но не считаем необходимым на данный момент менять нашу кредитную политику или вводить какие-либо ограничения”, — пояснила она.
Не изменил своей политики кредитования и Hipotēku banka. Во всяком случае, по словам руководителя департамента займов Дзинтарса Бауманиса, как и раньше, чтобы получить ссуду, клиент должен доказать свои доходы. Он может претендовать на кредит, если ежемесячные выплаты по нему не окажутся свыше 35% от суммы этих доходов. “Как известно, ипотечный кредит — это серьезное дело, и мы не торгуем ими как куличами в супермаркетах. Все ограничения связаны с желанием оградить клиента от необдуманных действий, чтобы потом не оказалось, что он не может расплатиться с банком”, — сказал Бауманис.
Частичное финансирование
Некоторые банковские специалисты уже сейчас говорят о том, что надо осторожнее относиться к финансированию так называемых девелоперов, делающих ставку на продажу квартир в домах, которые только сейчас начинают строиться. Учитывая возможный спад цен, нынешние вложения (взятый кредит) могут не окупиться за счет продажи нового жилья. Как к подобному положению вещей относятся лидеры рынка кредитования?
Анита Берзиня, руководитель отдела кредитования частных лиц Hansabanka: “Банки как и прежде продолжают финансировать развитие строительства многоквартирных домов. Развитие подобных проектов состоит из трех частей: покупка земельного участка, разработка технического проекта здания и само строительство. В настоящий момент банки чаще всего финансируют покупку земли и проектирование — это 50—60% от общих расходов. Но есть кредитные учреждения, которые дают ссуду и на строительство, однако с таким условием, чтобы кредит не превышал 70—80% от суммы, необходимой на развитие многоквартирного здания. Важно и то, что банки предлагают выгодные условия тем девелоперам, с которыми уже был опыт удачного сотрудничества”.
Девелопер девелоперу рознь
Арнис Шкапарс, руководитель управления кредитования частных лиц SEB Unibanka: “Наш банк занимается финансированием таких проектов. Однако решение о выдаче кредита зависит от того, обоснован ли конкретный проект экономически, а также от надежности и уверенности в партнере и строящемся объекте”.
Ирина Грасе, специалист по общественным отношениям Nordea: “Рассматривая возможность выдачи кредита девелоперу, банк принимает во внимание множество факторов: опыт и способность реализовать проект; финансовое положение компании — разработчика проекта и готовность участвовать в проекте собственными средствами; перспективы проекта на рынке; маркетинговый план компании и т.п. Таким образом, участие банка в проекте является своего рода гарантией качества и жизнеспособности проекта не только для самого девелопера, но и для потенциального покупателя квартиры или дома. На данный момент мы участвуем в финансировании многих проектов, которые развиваются с нуля, и планируем продолжить кредитование таких проектов и в дальнейшем”.
Дзинтарс Бауманис, руководитель департамента займов Hipotēku banka: “Если проект хороший и продуманный, развита необходимая инфраструктура, а девелопер обладает безупречной репутацией, тогда у нас нет причин для отказа в финансировании. К тому же условия покупки новых квартир обычно выгоднее, чем условия приобретения жилища на вторичном рынке, потому что у новых домов больше срок эксплуатации”.
Никакой статистики
Несмотря на все разговоры о том, как легко и выгодно получить ссуду в каждом конкретном банке, известно, что взять кредит могут далеко не все. Но что любопытно: если банки очень гордятся своими цифрами относительно привлеченных клиентов, то говорить, скольким все-таки было отказано в ссуде, они не спешат.
Анита Берзиня отметила, что эта статистика в Hansabanka недоступна. А причиной отказа в кредите назвала недостаточный размер доходов, а также случаи, когда клиент состоит в Регистре должников.
Арнис Шкапарс ответил, что “в тех редких случаях, когда люди все-таки не смогли оформить кредит в SEB Unibanka, проблема была в доказуемости доходов семьи”. По его словам, обычно в SEB Unibanka приходят люди, которые довольно хорошо продумывают влияние возможных кредитных обязательств на свою семью, в результате клиент и банк практически всегда договариваются.
Как объяснил Дзинтарс Бауманис, чаще всего причиной для отказа в кредите становится “слишком оптимистичная оценка клиентом своей платежеспособности”. “Наш банк придерживается ответственной политики кредитования. Поэтому мы предупреждаем своих клиентов, что жизнь в кредит заманчива, однако необходимо взвесить все возможные риски и тщательно обдумать свое решение, не переоценивая имеющихся возможностей” — заключил представитель Hipotēku banka.
Опыт — сын ошибок трудных
Ирина Грасе сказала, что их банк не ведет специальной статистики случаев и причин отказов в кредите, но “опыт показывает, что таковых очень мало”.
При рассмотрении заявлений на ипотечный кредит причиной отказа может послужить несоответствие цели: когда кредит на жилье реально берется не для покупки, ремонта или обустройства жилья, а, например, для открытия бизнеса или для какой-то совсем другой цели. В этом случае кредитное заявление классифицируется не как кредит на жилье, а как кредит на развитие бизнеса. Соответственно, клиенту предоставляются другие условия кредита, да и требования здесь совсем другие.
Вторая самая распространенная причина отказа в кредите на жилье — это доходы, которые невозможно доказать. Но здесь важно отметить, что минимальные колебания в доходах в зависимости от объективных причин — это одно, а явный дисбаланс между легальными доходами и приобретаемым имуществом — совсем другое, что и может послужить причиной отказа.
ЦИФРА
8,5 млрд. Ls
составил кредитный портфель латвийских коммерческих банков на первое полугодие. В том числе остаток ипотечных кредитов на 30 июня составлял 2,34 млрд. Ls.