Теория и практика
Сигнал Европейской федерации ипотечного кредитования — уже не первый. Недавно аналитики банка Nordea предупредили, что в Латвии возможно замедление роста на рынке недвижимости. Вполне возможно, что в ближайшем будущем эти сигналы достигнут критической массы.
По данным Европейской федерации ипотечного кредитования, к концу 2005 года объем невыплаченных ипотечных кредитов в Европе вырос на рекордные 11%, достигнув 5,1 трлн. EUR. Такой прирост заметно выше 9,4%, то есть темпа, с которым европейская ипотека в среднем прирастала в течение последних 10 лет.
Рекордный бум ипотеки совпал со сходной динамикой на рынке жилья: во многих странах Европы цены на жилье также показали двузначный прирост. “Если рассматривать историю рынков ипотеки и жилья в Европе за последние годы, то нынешний бум можно охарактеризовать как беспрецедентный”, — заключают аналитики Европейской федерации ипотечного кредитования. “Зная, что вслед за бумом всегда идет спад, а также учитывая рост ставки рефинансирования Европейского центрального банка, можно предположить, что на указанных рынках рано или поздно произойдет замедление”, — подводят итоги эксперты брюссельской организации.
Безусловно, с точки зрения чистой экономической теории никогда нельзя точно сказать, в какой момент тот или иной рынок находится на пике цикла. Поэтому очевидно, что Европейская федерация ипотечного кредитования оставляет для себя пути к отступлению, утверждая, что нельзя сказать, будет ли спад плавным или подобным лопнувшему пузырю.
Тише едешь — дальше будешь
Между тем Латвия возглавляет список самых быстрорастущих ипотечных рынков ЕС: в нашей стране за 2005 год ипотека выросла на 97%. В Литве этот показатель составил 80%, а в Эстонии — 74%. Хотя понятно, что мы теперь просто догоняем среднеевропейский уровень ипотечных кредитов. Для сравнения: в Латвии на одного жителя к 2005 году было выдано 1088 EUR ипотечных кредитов, в Эстонии — 1944, тогда как в среднем по ЕС (25 стран) этот показатель составляет около 11 тыс. EUR/чел., а в Дании — и вовсе 36,2 тыс. EUR/чел.
Между экономистами не утихает спор, с какой скоростью евроновички из Центральной и Восточной Европы должны догонять уровень кредитования в ЕС, чтобы их экономика избежала перегрева. А тем временем в Латвии в прошлом году зафиксирован и самый стремительный скачок цен на рынке жилья — примерно на 50% (по данным Европейской федерации ипотечного кредитования). Эксперты в один голос говорят, что все формальные показатели перегрева латвийской экономики — налицо. Похоже, что участникам рынков недвижимости и ипотеки следует приготовиться к “жесткому” приземлению, которое для некоторых чревато фатальным исходом.