«Я – человек пожилой и после смерти хочу передать свою квартиру тому, кто за мной присматривает. Как это правильно сделать, чтобы ничего не потерять при жизни?»
Мария, пенсионерка
МойДомLV: Как рассказала присяжный нотариус Сандре Стипниеце, во всех случаях нужно знать юридические нюансы сделки. Мы обобщили самое важное из сказанного специалистом. Кто и с кем имеет право заключать договор содержания?
Никаких ограничений нет. Скажем, человек, который владеет недвижимостью, захотел заключить договор содержания со своим соседом. Пожалуйста! Договором о содержании одна сторона передает другой (в деньгах или по существу) какую-то материальную ценность. А за это вторая сторона обязуется содержать человека, пока тот жив.
Такое содержание по договору можно обеспечить не только себе. Можно заключить договор о содержании человека, который не является владельцем данной квартиры. Например, живут два старичка – муж и жена. Хозяин квартиры заключает с кем-то договор, по которому тот будет содержать его и его жену. В чем разница между договором дарения квартиры и договором содержания?
Договор дарения – это когда владелец дарит свою недвижимость от души и без вознаграждения, а одариваемый с уважением принимает дар. Такой договор не накладывает на стороны обязательств на будущее.
Договор о содержании по сути ближе к сделке купли-продажи. Потому что в этом случае владелец передает другому человеку принадлежащую себе недвижимость, а тот за это обязуется содержать его до конца его дней. И этот договор подразумевает обязательства на будущее.
Обе сделки – и дарения, и содержания – могут быть оспорены в суде. Даритель может обратиться в суд и доказать, что одаряемый стал грубо неблагодарным – тогда суд может расторгнуть данную сделку. И тот, кто принимает содержание, также может обратиться в суд и доказать, что человек, который обязался его содержать, не выполняет свои обязательства. Тогда суд тоже может расторгнуть эту сделку. Как и где заключается договор содержания?
Лучше всего оформлять сделку у нотариуса. Другой вариант – договор можно составить самостоятельно в письменном виде, а у нотариуса оформить только прошение о внесении его в Земельную книгу.
Когда договор внесут в Земельную книгу, владельцем недвижимости становится тот, кому она была передана. Но в Земельную книгу записывают и отягощение в пользу предыдущего владельца. И эту квартиру ему отдают обратно под залог как гарантию того, что новый владелец будет свои обязательства выполнять. Пока жив прежний хозяин, новый собственник не может ничего с этой квартирой делать.
Важно знать, что при наличии договора содержания наследники не смогут потребовать неотъемлемую часть квартиры после его смерти. В этом и разница между этими договорами. Неотклоняемыми наследниками являются дети умершего, а если дети умерли раньше него, то их дети (то есть внуки или правнуки) и переживший супруг. Если нет детей, то и родители умершего являются неотклоняемыми наследниками. Какие обязательства берет на себя тот, кто обязуется содержать другого человека?
По закону, под содержанием, если это не оговорено особо в самом договоре, надо понимать питание, жилье, одежду, уход: человек должен быть сыт, одет, обут, иметь крышу над головой, и в случае необходимости ему должна быть оказана медицинская помощь и такой уход, какой ему нужен. Также стороны могут договориться, что к этому будет прибавлена какая-то определенная денежная сумма в месяц. Человек может болеть, и тогда ему потребуется особый уход. И этот уход тоже надо обеспечить!
Если лицо, которое взялось содержать другого человека, плохо выполняет свои обязательства – это уже предмет судебного разбирательства. Стороны могут прекратить договор содержания по обоюдному согласию.
Договор заканчивается сам по себе с момента смерти того, кто принимает содержание. Но не заканчивается со смертью того, кто дает содержание – выполнять обязательства продолжают его наследники.
Если договор расторгается по инициативе принимающего содержание (в нашем случае это старый человек) – из-за того, что вторая сторона виновата (не выполняет условия договора) – то этот человек может требовать обратно свою недвижимость. При этом он не должен возвращать стоимость содержания, которое на него уже было потрачено. Правда, для этого потребуется обратиться в суд и объяснить, что произошло. Суд по существу это дело рассматривает и расторгает сделку.
Обеспечивающий содержание не может расторгнуть сделку в одностороннем порядке.