М. Лавренов: Жилищный фонд Даугавпилса устарел, новое жилье строиться не будет 25

Сколько стоит квартира в конкретном районе Даугавпилса? Будет ли недвижимость дорожать или, наоборот, ожидается спад цен? О ситуации на местном рынке недвижимости, о прогнозах этого рынка на будущее и на некоторые другие вопросы нам ответил оценщик недвижимости в Латгалии  Михаил Лавренов.

- Правда ли, что из-за отъезда горожан за границу в городе осталось много пустующего жилья?

- На этот вопрос отвечу так – если вы откроете портал объявлений ss.lv, то увидите, что в аренду предлагается порядка 80 квартир. Гораздо большее количество квартир (не могу сказать какое, поскольку у меня нет такой информации) уже сдано в долгосрочную аренду. Я думаю, что их достаточно много, может, около тысячи или, в любом случае, несколько сотен. Из тех квартир, которые продаются, также очень многие освобождены, поскольку собственники находятся за границей. Велико количество таких квартир, в которых давно не живут, но оплачивают коммунальные услуги в надежде когда-нибудь вернуться. Я со всеми этими случаями постоянно сталкиваюсь. Поэтому точное количество пустующего жилья вам не назовет никто.

- Каков примерный портрет покупателя жилья в Даугавпилсе? Едут ли сюда, например, рижане покупать дома?

- Думаю, чаще всего это молодые, проживающие в городе люди с детьми или только планирующие семью, а также люди более среднего возраста, которые продают свои большие квартиры, чтобы купить жилье поменьше. Впрочем, бывают и более необычные покупатели. Например, белорусы или даже беженцы с охваченных войной районов Украины. Но это редкость.

- Каковы примерные цены на жилье по районам?

- Если вы следили за моими предыдущими публикациями или передачами на ТВ, то ничего существенного на рынке недвижимости Даугавпилса за это время не произошло.

Типовые двухкомнатные «хрущевки» площадью 42 м2 без ремонта в центре города и на Новом Строении стоят от 6,5 до 8,5 тыс. евро, или 160-200 евро за 1м2. На Химии, в Крепости цены на такие квартиры ниже. Старые Стропы, ДСР и Крыжи – существенно ниже. Как всегда, дешевле квартиры на первом и пятом этаже, и обычно в предложениях их достаточно много.

Однокомнатные «хрущевки» на Химии стоят от 3,5-4 тыс. евро, в центре города, на Новом Строении – 5-6 тыс. евро. Однокомнатные «панельки» в Первомайке, на Новом Строении стоят примерно 5-6 тысяч евро. Но могу привести и такой пример: недавно 1-комнатную квартиру в центре Нового Форштадта, с немного устаревшим ремонтом, на втором этаже купили за 8000 евро, что, в принципе, дорого.

Более востребованы квартиры 103-й серии. Такая двухкомнатная квартира площадью 54 м2 с лоджией на Химии стоит от 7-8 тыс. евро (150-180 евро за 1 м2). За «распашонки» (45 м2, без лоджии) просят немного меньше. На Новостройке и в Центре «двушки» с лоджией продаются по 10-14 тыс. евро. Возле сквера Славы, на Кожзаводе на них спрос больше и стоить такие квартиры могут дороже – при условии, если они расположены на 2-3 этажах.

Рыночная цена на трехкомнатные квартиры 103-й серии – 13-16 тыс. евро, или 200-260 евро за 1м2. Среди объявлений о продаже можно найти и другие, более высокие цены. Некоторые выставляют такую квартиру и за 30 тыс. евро. Как правило, квартира по высокой цене (даже до 450 евро за метр) должна быть с хорошим «свежим» ремонтом и с качественной мебелью.

Всегда востребованный сегмент рынка, имеющий ограниченное количество предложений и ограниченный спрос, – 3-комнатные квартиры площадью 60-90 м2 в «сталинках» или в домах довоенной постройки в центре города. Они достаточно дорогие, диапазон цен – от 18 тысяч без ремонта до 35-40 тыс. евро с ремонтом и мебелью, в зависимости от состояния и месторасположения.

Цены на «хрущевки» и квартиры 103-й серии, соответственно, также могут быть выше, если в них сделан хороший ремонт, установлена встроенная мебель. Все более очевидным становится факт, что квартиру с полным ремонтом продать сегодня быстрее и проще, даже гораздо выше ее рыночной стоимости. В свою очередь, квартиры полностью без ремонта, на мой взгляд, стали продаваться еще дольше.

- В каком состоянии находится городской жилищный фонд?

- Сложно сказать. Это вопрос, скорее, нужно задать руководству ПУЖК – оно владеет более обширной информацией. Но могу констатировать, что жилищный фонд Даугавпилса определенно устарел. Те немногие новостройки, которые были построены в «жирные годы», практически все распроданы. К примеру, в доме на Ароду, 11 непроданными остались всего 3-4 квартиры из 85. Правда, некоторое количество отремонтированных и меблированных квартир остается в собственности владеющей компании и сдается в долгосрочную аренду. Насколько я знаю, руководство фирмы этот пакет пока продавать не собирается, поскольку за аренду в этом доме люди платят приличные деньги.

Могу сказать следующее: в ближайшее десятилетие или даже в более долгосрочной перспективе новое жилье в нашем городе строиться не будет из-за нерентабельности. Поскольку квартира без ремонта в новостройке продается за 285-300 евро за м2 при себестоимости строительства 800-1000 евро за метр. У нас таких цен нет и вряд ли они когда-нибудь будут. Естественно, при текущей политической и экономической ситуации.

Поэтому в ближайшем будущем нам с вами придется довольствоваться вторичным рынком жилья.

ПОМЕТКА* *- Кто-то спросит – а почему квартиры на Ароду продавались так дешево? Отвечу: данный проект не был полностью завершен и был отобран банком за долги у прежней владеющей компании. Новая фирма выкупила его на аукционе уже по достаточно низкой цене, вложила средства в реновацию и реализовала с некоторой прибылью. В Риге же цены на новое жилье и сегодня достаточно высоки, чтобы застройщик мог на этом немного заработать. В нашем городе никто больше не будет работать себе в убыток.

- Отразилось ли на Даугавпилсе принятие поправок, ужесточающих получение ВНЖ в Латвии?

- С 2010 года до 84% всех заявок на ВНЖ подавалось по инвестициям в недвижимость, а в этом году (до 11 августа) они составили только 68,7 % всех заявок на ВНЖ. В течение пяти лет получатели ВНЖ вложили в латвийскую недвижимость 1,1 млрд евро (всего было инвестировано 1,32 млрд евро). В этом году в УДГМ поступило всего 268 заявок на ВНЖ, что на 85% меньше, чем за весь 2014 год. Заявки на ВНЖ за инвестиции в недвижимость до 11 августа составили лишь 8,2 % (184) от количества заявок 2014 года (2250). Как показывает статистика УДГМ, неоднократное изменение условий программы ВНЖ повлияло не только на сделки с недвижимостью (в этом году до 11 августа ВНЖ за инвестиции в недвижимость получили 659 человек, что на 88%, или 4652 человека, меньше, чем в 2014 году), но и на другие виды инвестиций и настроение инвесторов в целом. То есть падение составило почти 90%, что можно характеризовать как фактическое закрытие программы ВНЖ в Латвии, как того и хотели законодатели.

На Даугавпилсе это практически не отразилось. Те редкие сделки, которые осуществлялись в нашем районе, на статистику не влияли. Вот ТОП пяти территорий, на которых в течение пяти лет предпочитали покупать недвижимость получатели ВНЖ: Рига (2809 заявок), Юрмала (1453), Озолниекский край (2230), Цесисский край (173) и Бабитский край (153). Большинство инвестиций концентрировалось в Риге и ее ближайших окрестностях, о чем свидетельствует детальная статистика УДГМ.

- Пользуется ли спросом земля в Даугавпилсском крае? Охотно ли ее покупают?

- Рынок сельхозугодий, пожалуй, наиболее оптимистичный из всех. Этот рынок сегодня демонстрирует развитие, чему способствовали и выплачиваемые субсидии, и сельскохозяйственное производство. Хорошая пахотная земля стоит 1200-2000 евро за гектар. Давно не обрабатываемая и заросшая кустарником земля – до 1000 евро. Происходит консолидация — крупные фермеры скупают малые хозяйства, и в таких местах большие площади могут стоить дороже из-за их дефицита. Однако этот дефицит не такой ощутимый, как, например, в Земгале, Курземе или Видземе.

В районе Екабпилса сельхозземли стоят – 2000-2500 евро/га, а ближе к Латгалии, например, в окрестностях Прейли – 2000-2200 евро/га. Спрос достаточно высок, например, возле Прейли — цены выросли примерно на 30%.

В последние годы, например, в таких волостях, как Таборская, Вецсалиенская, Лауцесская, Скрудалиенская многие, ранее заброшенные земли, были обработаны и засеяны той же кукурузой, которая используется на биогазовых станциях в Скрудалиене и в Шлапаках. Всегда хорошо покупается земля в Ликсненской, Вабольской, Малиновской и Вишкской волостях, где рельеф земли более ровный. По-прежнему менее востребованы земли в Деменской, Медумской, Бикернекской волостях.

Однако, не так всё хорошо и в этом секторе рынка. Действительно, благодаря получаемым субсидиям, многие крестьяне и владельцы земель в последние годы стали обрабатывать ранее запущенные земли – заводить коров, сеять рожь и пшеницу или хотя бы косить траву. Что сразу сказалось на внешнем виде латгальских полей, которые прежде даже стыдно было показывать иностранцам. И если в прошлые годы убирать скошенную траву было необязательно, так как она сама перегнивала за зиму, то с этого года ввели её обязательную уборку.

Если ранее разница между получаемой субсидией и платой за покос позволяла получить небольшую прибыль с гектара обработанной земли, то нынче за прессовку сена придётся выложить ещё столько же денег, что и за покос. Так что обработка земли либо снова станет нерентабельной, либо будет выходить в «ноль», и поэтому не исключено, что в скором времени земли, принадлежащие мелким частникам, а не крупным фермерским хозяйствам, снова начнут зарастать. Государство им в этом «поможет».

Кстати, сено в рулонах сегодня практически никому не нужно даже даром. Прессовка одного рулона стоит 4-5 евро, а попробуй продай его... По молочной отрасли Латвии от введённых Россией санкций против ЕС нанесён колоссальный удар. За литр молока крестьяне Латгалии могут получить от 17 до 20 евроцентов, при том что в Германии – 32 цента, да и то не всегда его можно сдать. При этом крестьяне стран Евросоюза постоянно устраивают массовые акции протеста, выливают молоко, высыпают овощи, фрукты и навоз на площадях и в супермаркетах, а крестьяне Латвии, как всегда, стойко переносят все невзгоды.

- Каковы Ваши прогнозы – как будет развиваться рынок недвижимости в Даугавпилсе в ближайшие годы?

- Мой прогноз – достаточно мрачный, поэтому я уклонюсь от ответа, чтобы не расстраивать наших читателей.

Могу только сказать, что весь сектор коммерческой недвижимости Даугавпилса – торговые площади, офисы, магазины, производственные и складские помещения, земли под застройку – все просело в цене даже по сравнению с показателями конца прошлого- начала этого года.