Рынок жилья в испуге 4

ЗАОБЛАЧНЫЕ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ

Сейчас ситуация на рынке недвижимости в Даугавпилсе сложно-выжидательная. Спрос на недвижимость рос очень быстро и подогревался легкодоступными кредитами, вплоть до отсутствия начального взноса. Была очень большая конкуренция среди банков. Такая ситуация на маклерском жаргоне называется “вздувать пузыри”.

К примеру, я зарабатываю на 10-15 процентов больше, чем вчера, легко могу взять кредит и позволить себе цену жилья на 30-100 процентов выше, чем она была совсем недавно. Я – профессионал, мне выдадут кредит.

Сначала рост цен на недвижимость был обоснованным, но потом он перерос всякие разумные пределы, а остановиться при таком дешевом кредитном ресурсе достаточно сложно, ведь всегда найдутся люди, которые захотят улучшить свои жилищные условия.

Спрос и сегодня существует, тем не менее, рынок замер. Почему? Антиинфляционный план правительства в конечном итоге отразился на банках, которые вынуждены были ужесточить условия выдачи кредитов. Спрос остался, но уже не так просто получить кредит.

Здесь можно провести аналогию: на кровоточащую рану накладывают жгут, пациент спасен, но не вылечен, и что будет дальше с больным – неизвестно. Так и с прогнозом по поводу недвижимости, но рискну высказать свое мнение.

Думаю, цены на жилье в ближайшее время будут продолжать падать процентов на 5-10, что вполне реально. Но если падение будет более 15 процентов, а такой сценарий тоже возможен, это повлечет за собой более серьезные последствия. На сегодняшний день у меня нет данных о том, что увеличилось число неплательщиков по ипотечным кредитам. Если это имеет место быть, то банки молчат и не афишируют такую информацию. Если в течение года падение цен на недвижимость превысит 15 процентов, это скажется на существенном возрастании количества не возвращенных кредитов, в целом на экономической ситуации в республике, на оттоке инвестиционного капитала. Тогда это будет нехороший сценарий. Очень не хотелось бы, чтобы этот вариант наступил.

СЕМЬ РАЗ ОТМЕРЬ

Из-за ограниченных кредитных ресурсов, высокого уровня инфляции, который увеличивает ежедневные расходы, у человека не так много денег остается, чтобы отложить их на первый взнос для покупки недвижимости в кредит. Но даже тем, у кого деньги на первый взнос есть, разумнее было бы подождать и не спешить с покупкой недвижимости. И объясню, почему.

В такой здоровой и сильной экономике, как у США, все проблемы начались с ипотечного кризиса. Люди не рассчитали свои возможности, покупали дома, надеясь как-нибудь отдать кредиты, но не получилось. Инвестиционные фонды и банковские структуры долго не давали информацию о реальном положении дел с возвратом кредитов, что только усугубило ситуацию. Мне кажется, уровень этого кризиса еще недостаточно оценен и озвучен, и он больно ударит по экономической ситуации в мире в целом. Аналитики прогнозируют, что положение могут спасти растущие экономики Китая, России, Ближнего Востока, где не ожидается падения потребления.

Применительно к Латвии, и к Даугавпилсу в частности, предполагаю, что у многих, кто взял кредит на недвижимость, могут возникнуть проблемы с его погашением. Считаю, что банки все-таки пойдут навстречу таким клиентам и продлят срок кредита, предоставят кредитные каникулы и т.д., за исключением случаев полного банкротства клиента. Тогда банки будут забирать у безнадежных должников недвижимость и продавать ее, чтобы вернуть свои деньги. Это будет снижать цены на недвижимость, предложений на рынке появится больше. Кроме того, если цены будут падать достаточно резко, то банки, подстраховываясь, могут поставить вопрос об увеличении залоговой части кредита.

В такой ситуации лучше подождать с приобретением недвижимости, посмотреть, какие будут тенденции на рынке. Если совсем негде жить, то можно арендовать жилье. Непредусмотрительно вступать в долгосрочные кредитные обязательства при отсутствии стабильности своих доходов, надо очень хорошо посчитать и подумать.

МИФ О ДЕШЕВОМ ЖИЛЬЕ

“Недвижимость дешевеет, подожду и скоро куплю совсем дешевую квартиру”, – такое мнение обывателей – заблуждение. Ждать надо по другой причине: оценить, а что же будет с моим рабочим местом и доходами? Мое твердое убеждение: дармовых квартир больше не будет. Их выделяли в советское время. Потом квартиры были дорогими в рублях, “репшиках”, латах, евро. Сколько бы ни росли наши зарплаты, так же будут расти цены на недвижимость. Резкого, кратного падения цен на жилье не будет никогда. Качественная недвижимость в хорошем месте уже никогда дешевой не будет, к сожалению. Это реалии, и жить надо не сегодняшним днем, а думать на перспективу. Если есть уверенность в стабильности доходов на годы вперед, в надежности фирмы или предприятия, где вы работаете, то можно себе позволить улучшить быт.

Улучшения экономической ситуации в 2008 году не ожидается. Это будет достаточно сложный год для экономики Латвии. Некоторые аналитики высказывают мнение, что ренессанс на рынке недвижимости Латвии произойдет уже в 2009 году. Это очень оптимистичное высказывание. Я к таким оптимистам не принадлежу. Думаю, какая-то стабилизация может произойти года за три, не раньше. После продолжительного подъема экономика Латвии с 2007 года пошла на спад. Дай Бог, чтобы этот спуск был с парашютом.

ЗАЛОЖНИКИ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Стремительно дорожающие коммунальные услуги вынудят даугавпилчан продавать привычные квартиры и покупать более дешевое жилье. Такой прогноз имеет право на существование, но я считаю, это сделают единицы, что не повлияет на рынок недвижимости в городе.
Давайте представим себе родственников, которые не могут оплатить коммунальные счета. Во-первых, убедить пожилого человека сменить квартиру весьма проблематично и тяжело психологически. Во-вторых, есть дети-внуки, которые помогают и придут на помощь в трудную минуту. Другие родственники не бескорыстно помогут оплачивать квартиру в надежде на наследство. Есть масса механизмов, и пока они не будут исчерпаны, люди не станут продавать свое жилье.

Конечно, этот “золотой фонд” добросовестных плательщиков может сломаться и оказаться в должниках. Судебные разбирательства длятся долго. Может произойти насильственное выселение за долги, но добровольно из-за высоких коммунальных платежей квартиры продадут единицы. Массового характера процесс не обретет.

ЖИЛЬЕ МЕЧТЫ ТВОЕЙ

Сейчас самые востребованные на рынке недвижимости Даугавпилса – одно- и двухкомнатные квартиры, преимущественно в центре города, на Новом Строении. Впрочем, во всех микрорайонах есть спрос на жилье по убывающей, также и с проектами – популярны “сталинки”, потом “литовская серия”, далее 467-я.

В секторе частных домов коррекция будет со стороны огромных площадей и больших особняков. Это произойдет потому, что в Латвии нет традиции патриархальных семей (дети, как правило, живут отдельно от родителей), энергоносители постоянно дорожают. Искать по дому членов семьи и топить громадный коттедж – по меньшей мере, неразумно. Гигантомания будет сведена к минимуму. Конечно, всегда найдется любитель больших домов. Но даже те, кто может себе такие позволить, будут выбирать рациональные дома в 180-280 квадратных метров, а не 400-600, как делается сейчас.

СПЕКУЛЯНТЫ ПОПАЛИ

На пике роста цен на недвижимость много говорилось об инвестициях в дома, квартиры, земельные участки и о спекулятивных сделках. В настоящий момент эти бизнесмены находятся в разных условиях.

Если местный Корейко на свои сбережения, наследство и т.д. приобрел недвижимость, он не прогадал. Это долгосрочные инвестиции. Он не обременен кредитными обязательствами. С деньгами неизвестно, что будет, а недвижимость будет востребована всегда. Лет на 10-20 он не проиграет.

Проблемы могут возникнуть у спекулятивного игрока на рынке недвижимости. На волне подъема цен перепродажа приносила хорошую прибыль. На сегодня, если такие сделки не завершены, а под недвижимость брались кредиты, будут трудности. Ликвидность падает. Чтобы быстро обернуть эту недвижимость в деньги, ее нужно продать с потерей. Получится манки-бизнес: чтобы расплатиться, надо расстаться и со своими деньгами.

Жанна РОМАНОВСКАЯ