Витолд ПЕЙПИНЬШ
президент Латвийской ассоциации управляющих недвижимой собственностью, доцент Высшей школы менеджмента информационных систем, специально для Телеграфа
Трудности управления
Чтобы построить жилой многоквартирный дом, нужно два года. А вот дальнейший процесс его обслуживания протекает на протяжении всего теоретического срока жизни здания, который может быть и сто лет. Убежден, что такие вопросы, как управление домом, очень важны. Однако практика показывает, что покупатели квартир придают им мало значения. О них клиент начинает думать, когда получает первый счет за квартиру.
Одна из ошибок, которую сегодня допускают заказчики проекта, состоит в том, что обслуживающую дом организацию подключают тогда, когда здание сдано в эксплуатацию. Думаю, если профессионального управляющего привлекать к развитию проекта с самого начала, то при строительстве снизится число ошибок, которые затем создают проблемы управдому. Общее качество объекта от этого только выиграло бы.
Следующая ошибка: к обслуживанию недвижимости заказчики проекта привлекают не профессионалов, а своих близких, которые далеки от процесса управления. Это намеренный, безоглядный риск, и потому всю ответственность в этой ситуации должны взять на себя те, кто реализует проект. Конечно, известная роль в создании этой ситуации отводится законодательной среде, что не выдвигает минимальных требований к развитию этого процесса. Результат получается однозначный — каждые два случая из трех оставляют негативное впечатление. Пострадавшими в этих ситуациях остаются собственники квартир, купившие жилье в необустроенном доме. Говоря об этих вопросах, я очень часто даю строителям совет: чтобы в будущем вы могли нормально строить и на ваши объекты был спрос, организуйте процессы управления жилым домом не так, как благоприятно для вас, а как хорошо для собственников квартир.
Предпринимательская среда
Сегодняшнее законодательство ЛР очень неконкретное, общее и расплывчатое в отношении показателей качества строительных объектов. И клиенты сталкиваются с тем, что их права нарушаются. Это вытекает их того факта, что покупателям предлагается некачественный товар. Однако интересы собственников квартир никто не отстаивает. У покупателей нет разработанного алгоритма, как можно решать связанные с качеством новостройки вопросы. В сегодняшних законодательных актах мы не найдем норм, которые защищают их интересы.
Почему возникла такая ситуация? Одна из причин кроется в том, что у нашего государства нет долгосрочной программы — как мы строим дома, как мы ими управляем, как ремонтируем, как решаем другие проблемы. Если нет долгосрочной программы, то сегодня в короткий срок тоже ничего не произойдет, так как мы не знаем, над чем вообще надо работать. Различные организации занимаются разными вопросами, но показатели их эффективности ниже любой критики. Работа этих организаций не согласована, а наоборот, раздроблена. В такой ситуации невозможно требовать от государственных чиновников упорядочить предпринимательскую среду в этих вопросах, так как они просто не знают “откуда у проблемы ноги растут”.
Что делать
Однажды на встрече участников рынка недвижимости был выдвинут тезис, что не надо биться над вопросами качества, мол, рынок сам все упорядочит. Полностью не согласен с утверждением, что какая-то проблема может разрешиться сама собой. Эта идея исходит от тех лиц, которые непосредственно связаны с процессом реализации строительного объекта. Убежден, чтобы защитить интересы клиентов, надо конкретизировать законодательство ЛР. А именно:
— упростить и четко определить, как решать вопросы качества и проблемы с реализаторами строительного объекта в тех случаях, если есть претензии к качеству;
— законом установить границы ответственности между проектирующими объект, строящими его, реализующими, надзирающими и управляющими организациями;
— регламентировать порядок решения вопросов, связанных с управлением новым объектом;
— выдвинуть более строгие требования к сдаваемому в эксплуатацию объекту. Выделить показатели качества, которые важны для клиентов, и установить минимальный их уровень;
— чтобы проще было решать связанные с качеством проблемы, строительным организациям надо создать гарантийный фонд, который администрирует государственная организация;
— организациям, которые на рынке действуют короткий срок, строительством можно заниматься только под гарантии тех организаций, которые существуют на рынке как минимум 5 лет. Тогда гаранты будут ответственны за то, чтобы “краткосрочные” фирмы не исчезли после постройки дома;
— гарантийный срок в сфере домостроительства надо продлить с двух до пяти лет;
— усиленные требования надо выдвинуть к технадзору за процессом строительства зданий.