Недвижимый пузырь

За последние пять лет, по подсчетам журнала, суммарная стоимость жилья в странах с развитой экономикой почти удвоилась, достигнув 70 триллионов долларов. Масштабы раздувания суммарной стоимости рынка жилья в этих странах – прирост 30 триллионов долларов за пять лет – практически равны стам процентов суммарных ВВП этих стран. Это беспрецедентно: биржевой «пузырь» конца 90-х лопнул на отметке 80%, а печально знаменитый биржевой крах 1929 года, повлекший за собой Великую депрессию, произошел, когда тогдашний «пузырь» надулся до 55% от ВВП.

Бум на глобальном рынке жилья вызван двумя причинами. Во-первых, беспрецедентно низкие ставки по кредитам сделали долгосрочные займы более доступными. Во-вторых, недвижимость (и особенно жилье) стала весьма привлекательным объектом вложения денег после того, как мелкие (и не только) инвесторы обожглись в 90-х на фондовых рынках.

Три года назад, когда бум стал глобальным, The Economist начал публиковать ценовой индекс жилья, рассчитываемый на основании данных по 20 ведущим странам. В половине из них цены продолжают расти со скоростью десяти или более процентов в год. Из стран «старой Европы» по росту цен лидируют (обгоняя США) Испания и Франция, где ежегодный прирост достиг 15 процентов. Практически не отстают от них Италия, Бельгия, Дания и Швеция.

Бум продолжается на самом большом сегменте рынка – в США (в некоторых штатах цены растут со скоростью более 20% в год). Однако, отмечает The Economist, спекулятивный характер бума в последнее время начал беспокоить и регуляторов из Федерального резерва. По данным Национальной ассоциации риэлторов ( NAR ), четверть всех семейных домов покупается для перепродажи (в Майами, например, до половины объектов меняют владельца еще до завершения строительства). Еще 13 процентов домов покупаются как второй (или летний) дом.

Кредитные учреждения ведут себя гораздо более рискованно: банки готовы выдавать кредиты в размере 105% от стоимости покупки, не только не требуя от покупателя первого взноса, но, по сути, приплачивая ему за покупку. По данным NAR, 42% впервые покупающих жилье (и 25% всех покупателей) вообще не делают первого взноса. Треть всех «новых» кредитов оформляется на условиях выплаты в первый год-два только процентов или же вообще с отрицательной амортизацией (ежемесячные выплаты не покрывают даже процентов, и недовыплаченные проценты приплюсовываются к основной сумме кредита). В Штатах с наибольшим ежегодным приростом цен половина всех «новых» кредитов оформляется на условиях отрицательной амортизации. При этом (и это феномен, характерный для всех развитых стран, переживающих жилищный бум) сдача купленного дома (или квартиры) в аренду по цене, которая позволяла хотя бы выплачивать ежемесячные проценты по кредиту, невозможна: ставки на арендном рынке гораздо ниже (в том числе и из-за избытка нового жилья).

Столь стремительный рост цен, пишет The Economist, далее, очевидно, поддерживаться не будет.

Действительно, некоторые прежние глобальные лидеры ценовой гонки (в которых «пузырь» начал надуваться раньше) с дистанции уже сошли: в Австралии бум (прирост в 20% в 2003 году) уже превратился в спад (-7% в среднем по стране и -16% в ранее топовых регионах), рост в Великобритании практически остановился: цены оставались стабильными или падали на протяжении 10 месяцев подряд, а объемы продаж сократились на треть по сравнению с прошлым годом (по другим данным, цены продолжают расти, но гораздо медленнее – 5% в год вместо прежних 20). Резко замедлился рост цен в Ирландии, Нидерландах и Новой Зеландии.

Тем не менее, пишет журнал, многие экономисты в большинстве стран все еще полагают, что рынок жилья не обрушится, а успокоится. Действительно, в отличие от мгновенно продаваемых акций продажа дома или квартиры требует времени. Кроме того, людям все-таки где-то надо жить, а частные инвесторы крайне неохотно смиряются с потерей капитала и склонны платить по кредитам до последнего в надежде на возвращение прежнего уровня цен. Однако рано или поздно кто-то из этих мелких инвесторов столкнется с необходимостью продать свой дом – из-за переезда или потери работы, и тогда ему придется смириться с более низкой ценой, которая и задаст новый уровень на рынке. Цены не упадут в одночасье, как это могло бы произойти на фондовом рынке, полагает The Economist . Однако их медленное падение – на 20 или более процентов за следующие 5 лет – неизбежно как минимум в нескольких странах, в том числе и по чисто демографическим причинам. Число семей, которым нужно отдельное жилье, ограничено, и, более того, рост цен практически изгнал с рынка молодые семьи – в Великобритании, например, семьи, покупающие первое жилье, составляют 29% от всех покупателей – против 50% в 1999 году, до начала бума.

Япония, напоминает The Economist, предлагает очень неприятный и очень поучительный пример того, как выглядит лопнувший «недвижимый пузырь». Цены на недвижимость в Японии падают уже 14 лет подряд, потеряв за это время 40 процентов от достигнутых в 1991 году пиковых значений. Те, кто верит, что цены на жилье умеют только расти, поступят очень правильно, или посмотрят на японский опыт, заключает журнал.