Правила безопасности

Как-то один российский бизнесмен, владелец сети казино, жаловался мне на жизнь, в частности, по поводу того, как сложно работать на тамошнем рынке. В качестве примера он рассказал историю о том, как один из российских мафиози пытался купить у него дом в центре Петербурга. В принципе, сам владелец продавать это здание не хотел, но потенциальный покупатель прилип как банный лист: продай да продай. Дело дошло до того, что сумма сделки в несколько раз (по подсчетам этого предпринимателя) стала превышать реальную цену здания. И тут владелец недвижимости сломался. Составили договор. Свою подпись на этом документе продавец должен был поставить только после того, как на счет в банке поступит оговоренная сумма. По словам российского бизнесмена, мафиози предполагали, что дальнейшее развитие событий будет примерно следующим. Буквально через минуту они бы позвонили в банк и под предлогом того, что произошла ошибка, попросили бы отозвать деньги. Таким образом, сделка получилась бы совершенной, а деньги за нее не получены. Предприниматель, знавший различные мошеннические схемы, попросил свой банк: как только поступят деньги, немедленно перевести их на другой счет, так, чтобы отозвать их было невозможно, и таким образом избежать долгой череды судебных разбирательств, которые к тому же неизвестно чем закончились бы.

Kb заинтересовался этим случаем и решил выяснить, были ли шансы выиграть это дело в суде. Юристы утверждают, что это далеко не безнадежный случай.

Юрист Inlat Plus Александр Копосов рассказал Kb, что по Гражданскому закону Латвии договор купли предусматривает как предмет купли, так и оплату за него. Купля считается совершенной лишь тогда, когда продавец получает плату. А в упомянутом случае бизнесмен ее не получил. И даже когда предмет перешел во владение покупателя, у продавца, тем не менее, остается право требовать деньги. Если покупатель отказывается платить, то в этом случае можно обратиться в суд с взысканием с него покупной платы и даже процентов за просрочку оплаты. Тут можно применять все предусмотренные законом рычаги давления, например — накладывая арест на движимое и недвижимое имущество ответчика.

Впрочем, покупатель в этом случае может показать свое платежное поручение и документы о том, что было совершено перечисление определенной суммы денег, которая, кстати, попала на счет. В этом случае можно предъявить претензии к банку и спросить о том, кто ему дал полномочия самовольно снимать со счета деньги. Если это было сделано в рамках закона, то у нас возникают претензии к третьему лицу, которое фактически ввело в заблуждение банк. Тогда убытки взыскиваются с него.

БИЗНЕСМЕН НА ЧАС

Безусловно, главным орудием мошенников является неправильно составленный договор. В этом смысле очень примечателен другой случай. Человеку по наследству достался достаточно большой кусок недвижимости в спальном районе. Новоиспеченному владельцу вскоре поступило интересное предложение. Трое бизнесменов предлагали сотрудничество, суть которого заключалась в том, что в их распоряжение передается данный участок земли. Они вместе начинают на этой земле хозяйствовать, строить, взимать арендную плату и т.д. Доходность могла бы составить чуть ли не 200 тысяч долларов. 50% от этой суммы досталась бы владельцу земли. Понятно, что хозяину земли это предложение очень понравилось: получить такие деньги, практически ничего не вкладывая. Составили договор на 90 лет, по которому он обязан был передать все документы и полномочия, которые включали в себя в том числе и право сдавать в аренду. И даже (!) право продавать эту землю. Также в договор был вписан такой пункт, что если владелец захочет расторгнуть данный договор, не по каким-то причинам, а просто расторгнуть, то он обязан заплатить своим партнерам 7 миллионов долларов. К этой сумме прибавлялись также понесенные убытки и неполученная прибыль. Владелец земли юридически был не компетентен, по каким-то причинам он не обратился к специалистам за консультацией и подписал договор. Прошел год или два, а денег с пресловутого участка так и не было. Владелец земли потребовал документы обратно, на что партнеры ему сказали: ничего не знаем, по договору все бумаги на этот участок вы нам передали. Горемыка пошел в полицию, но и там ему ничем не помогли: договор-то составлен правильно. В результате относительно богатый человек, подписав эту бумагу, в одночасье стал нищим.

— Явная ошибка здесь была допущена в том, что человек оформил документы без юридической поддержки, — считает Александр Копосов. — Возможно, свою роль сыграли правильные и хорошие слова. Таких случаев очень много, в особенности при оформлении сделок с недвижимостью. Очень часто человек выдает доверенность, по которой можно сделать все, что хочешь, забывая о том, что доверенность нужно выдавать усеченную — только на какие-то определенные действия.

БЕДА ОТ НЕДАЛЬНОВИДНОСТИ

Часто предприниматели обжигаются на том, что не просчитывают своих шагов. Сейчас очень много случаев, когда латвийских предпринимателей “кидают” именно иностранные партнеры, например, вводя на латвийский рынок несколько дистрибьюторов для своих товаров.

— Это просто какая-то повальная болезнь. Очень много случаев, когда фирма в течение многих лет вкладывала деньги в рекламную поддержку товара, в развитие продукта, в изучение рынка, и вдруг в один прекрасный момент приходит письмо от партнера о том, что перевозка товара через границу упростилась и теперь на территории Латвии будет два дистрибьютора. Естественно, падают продажи и доход. Клиент приходит к юристам, пытаясь как-то исправить положение. Мы смотрим в контракт, и там не видим ничего, что бы могло защитить клиента от подобных ситуаций. Не оговорены условия разрыва контракта. В таких случаях сделать что-то практически невозможно, — рассказал Kb Александр Копосов.

Иногда партнеры просто заведомо не осведомляют о каких-то минусах, которые имеются у объекта продажи. Одна компания приобрела недвижимость по выгодной цене, в хорошем районе, занесенную в Земельную книгу и без отягощений. На этой территории уже начались строительные работы, когда вдруг пришло письмо от городской думы с требованием прекратить работы, так как для данной зоны сейчас разрабатывается новый план застройки. Строительство замораживается на неопределенный срок, а бизнесмен терпит большие убытки.

Очень много случаев некорректного поведения партнеров происходит при арендных отношениях. Например, сдается помещение по выгодной цене и в хорошем месте, но необходимо сделать ремонт. Заключается договор на достаточно долгий срок, арендодатель разрешает сделать ремонт, но при заключении сделки не оговаривается выплата компенсации, в случае если по каким-то причинам арендодатель расторгает договор. В документе часто оговариваются сроки, в которые арендодатель обязан известить о своих планах, но далеко не всегда прописаны компенсации затрат. А ремонт, особенно капитальный, с перепланировкой, может потребовать больших денег. Не говоря уже о том, что убытки бизнесмен может понести только из-за того, что он сам переехал из удобного места.

Гражданский закон разделяет полезные издержки и необходимые. По умолчанию необходимые издержки арендодатель обязан компенсировать, а полезные, если стороны отдельно об этом не договорились, — не обязан. При этом к необходимым издержкам относятся такие, без которых местонахождение в этом здании невозможно. Грубо говоря, если стенка обвалилась и арендатор ее восстановил — это издержка необходимая, а вот перепланировка или косметический ремонт — это полезная издержка.

А вот еще один случай, также из области арендных отношений. В договоре одной фирмы был указан пункт, свидетельствующий, что арендатор должен, перед тем как покинуть помещение, известить об этом арендодателя за два месяца. Когда фирма решила съехать и послала по факсу извещение об этом, то арендодатель сделал вид, что его не получал. На акт приема-сдачи помещения он также не явился, не отвечая при этом даже на телефонные звонки. В результате фирме-арендатору пришлось высылать ключи заказным письмом и публиковать в газете Latvijas Vestnesis объявление о том, что фирма покинула помещение.

ГДЕ НАЙТИ ПАНАЦЕЮ

Юристы утверждают, что чем подробнее расписан договор, тем он безопаснее для всех. Ведь бывают ситуации, когда “непрописанность” документа может ударить и по продавцу, и по покупателю. Вот пример. Покупается по доверенности некоторый объект недвижимости. Составляется договор задатка, при котором покупатель продавцу передает часть суммы сделки. Проходит время, и вдруг продавец умирает. По Гражданскому закону, доверенность полностью теряет силу. Появляются наследники, и для них сделка по совершению купли является обязательной — они принимают не только имущество оставившего наследство, но и все права и обязанности, вытекающие по сделкам, совершенным с умершим. Если в договоре задатка не было очень четко расписано, когда должна происходить купля, за чей счет погашаются издержки — нотариальные, кредиторские, то доказать то, о чем договаривались продавец с доверенным (в особенности если последний исчез), бывает очень сложно. Родственники вообще могут утверждать, что задатка не было как такового. Могут сказать, что доверенный деньги продавцу не передал. В этом случае обе стороны могут быть пострадавшими.

— Чтобы избежать подобных ситуаций, — считает Александр Копосов, — надо очень подробно расписывать обязанности сторон и сроки покупки в договоре задатка. В этом документе должно быть указано, когда должен быть заключен договор купли, что для этого должны сделать стороны, за чей счет и в какие сроки снимаются обременения, кто должен открыть счет сделки, при каких условиях продавец может получить деньги и т.д. Чем подробнее все будет описано в договоре задатка, тем легче его будет выполнять при любых обстоятельствах. И хотя по Гражданскому закону устная договоренность имеет силу, доказать это на практике не реально, даже если вы приведете свидетелей.

Плохая форма составленного документа в этом случае способствует мошенничеству. У нечестных партнеров появляется возможность трактовать договор по-своему или же уйти от ответственности.

ОСТОРОЖНО, ГРАНИЦА!

Очень внимательным нужно быть при заключении международных сделок. Ведь судиться с иностранными партнерами — очень дорого и сложно. А ежели еще в контракте упомянуты третейские суды, то потраченные на разбирательства средства могут превысить сумму, из-за которой ведется тяжба. Вы представьте себе договор, который составлен между латвийской и английской фирмой с применением законодательства Германии, при том, что решать спорные вопросы будет арбит-ражный суд в Швейцарии. Найти адвоката, способного вести такое дело, очень сложно. Это влетает в кругленькую сумму. Оформление подобных контрактов может привести к безвыходной ситуации, когда тебя “кидают”, а ты не можешь ничего с этим поделать, поскольку судиться — это очень дорого.

В этом смысле показательна следующая история. Резидент Латвии заключает с нерезидентом международный контракт о ведении совместного бизнеса на территории другой страны. Допустим, договариваются они о производстве пуговиц в Белоруссии. Для этого необходимо хорошее, дорогостоящее оборудование, которое есть у одного из партнеров, назовем его партнер A (в Латвии). Бизнесмены друг друга хорошо знают, поэтому договариваются о том, что данное оборудование сначала будет куплено на действующую фирму, которая существует у партнера B на территории Белоруссии. Впоследствии предполагается, что станки для производства пуговиц будут переписаны на их будущую совместную фирму. Для перевозки за границу подготавливается договор купли, по которому партнер B будет расплачиваться с партнером A в рассрочку, выплачивая примерно по 100 долларов каждый месяц в течение 20 лет и 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки (а это один доллар в день). Партнер А соглашается на эти условия — все равно это оборудование понадобится для их совместного бизнеса. Станки грузятся и увозятся в Белоруссию. Проходит несколько месяцев, а деньги не идут. Бизнесмен B сначала начинает избегать общения с бизнесменом А и вскоре вообще пропадает. В результате латвийский предприниматель оказывается в очень неблагоприятной ситуации. У него ушло дорогостоящее оборудование, денег за него он не получил. Обратиться в суд о взыскании полной суммы за оборудование он не может, поскольку они договорились о том, что партнер В будет выплачивать по 100 долларов в месяц, а просрочка на данный момент — всего лишь три платежа. Обращаться в суд о взыскании 300 долларов — это смешно, о взыскании процентов штрафа — еще смешнее.

— Ситуация здесь практически безвыходная, — считает Александр Копосов. — Есть, конечно, норма Гражданского закона, которая говорит о том, что если одна сторона не исполняет обязательства купли, то другая сторона может его отменить, и при отмене каждой из сторон возвращают то, что ей было дано. Но куда идти судиться? На Белоруссию? Да, можно привлечь белорусских адвокатов, заплатив им соответствующие деньги, уплатив госпошлину и т.д. Затем пойдут суды: первая инстанция, вторая, третья. За это время оборудование может уйти не весть куда. Для взыскания убытков нужно подтверждение того, что оно действительно пропало. И, наконец, может оказаться, что фирма, с которой был заключен контракт, — голая и с нее нечего взять. Все это требует вложений, а гарантии, что эти действия принесут какой-либо результат, — нет. Предприниматель может потратить несколько лет, огромные средства — и вернуться к тому же результату.

Материал подготовлен при сотрудничестве с фирмой Inlat Plus (www.inlatplus.lv)