Спрос на офисные, складские и производственные помещения можно считать чутким индикатором развития экономики. Увы, как показывают наблюдения за рынком недвижимости, в последнее время этот спрос демонстрирует тенденцию к снижению. Впрочем, коммерческие площади отнюдь не являются здесь исключением.
Замороженные планы
Как свидетельствуют в компании Latio, даже самые оптимистичные предприниматели нынче пересматривают планы на расширение, отказываясь от увеличения штата и соответственно площадей. Специалисты отмечают, что офисные помещения средних размеров – от 150 до 200 кв. м – дешевеют. Владельцы опускают цены на 10 – 15%, но клиенты добиваются еще больших скидок. Стандартная цена сделки в декабре 2007 года составила 6 – 12 EUR/кв. м.
Стоимость аренды в новых офисных центрах остается стабильной. При этом все чаще договор об аренде заключается как минимум на три года. Это обусловлено требованиями банков, которые хотят гарантированно вернуть одолженные на строительство центра деньги. Растет количество предложений средних и крупных помещений без ремонта. Однако спрос на подобные объекты невелик, из-за чего продавцы также вынуждены снижать цены. Кроме того, в декабре упал спрос на аренду больших офисных помещений площадью более 500 кв. м.
Терпение и еще раз терпение
В последнем месяце года продолжилось падение цен на типовое жилье. Стоимость квартир составила 1415 EUR/кв. м. Этот показатель на 2,1% ниже, чем в ноябре 2007 года, и на 7,3% ниже декабрьских цен 2006-го. На рынке опять господствуют “ждутики”. Только если раньше таковыми называли тех, кто ждет повышения цен с тем, чтобы выгоднее продать припасенные квадратные метры, то теперь это те, кто хочет приобрести жилье для себя и сделать это по более выгодной цене.
В принципе, оживить спрос на рынке серийных квартир вполне могли бы жители денационализированных домов. Эта категория жителей получает от государства компенсацию, которая может послужить первым взносом при покупке жилья. Однако, как показывают исследования, у большинства жителей хозяйских домов низкий уровень доходов, поэтому они не могут претендовать на благосклонность банков.
Платежи как грабежи
Рынок аренды квартир отреагировал на затруднения жителей в приобретении жилья тем, что в предложении появилось заметно больше дорогих квартир – свыше 300 латов в месяц, не считая коммунальных платежей. Однако снимать квартиры по такой цене согласны в основном иностранцы, работающие в Латвии. Латвийцы ищут чего попроще. При этом с повышением стоимости коммунальных услуг рост ценников на аренду вряд ли можно назвать оправданным.
Сейчас в Риге сохраняется спрос на аренду квартир по следующим ценам: однокомнатные – 170 – 200 латов в месяц, двухкомнатные – до 250 латов, трехкомнатные – до 300 латов, без учета коммунальных платежей.
Очень многие хозяева съемного жилья – тоже “ждутики”. Они просто передумали продавать квартиры в условиях низких цен на них и стали их сдавать. Это говорит о глубинном оптимизме владельцев недвижимости, которые уверены в скором прекращении падения цен и приближающемся ее подорожании.
Давайте эластичнее
Что касается сегмента частных домов, то в декабре на нем была характерна несбалансированность спроса и предложения. А если по-простому – продавцы просили на 30 – 40% больше, чем позволяют реальные возможности покупателей.
Но мало-помалу и здесь проявляется тенденция, которую до сих пор можно было наблюдать лишь на рынке серийного жилья: продавцы, которых поджимают сроки, вынуждены более эластично подходить к ценообразованию. Зачастую уже теперь они готовы сбросить 10 – 20% от первоначальной цены. Впрочем, и этого оказывается недостаточно. Философия “ждутиков” оправдывает и тут. Стоит напомнить, что в ноябре сократилось число сделок с частными домами: в Риге – на 5%, в Рижском районе – на 10%, а в Юрмале – на все 50%.
Как пример: потенциальные покупатели за дома в Саулкрасты и в иных местах на Видземском побережье согласны выложить до 100 тысяч латов, но средняя цена здесь колеблется от 150 до 250 тысяч латов. В конце года сохранился стабильный интерес к частным домам, которые расположены на некотором отдалении от столицы (до 100 км). За них покупатели готовы платить от 25 до 50 тысяч латов.
Справка
За период январь – ноябрь 2007 года объем ипотечных займов, выданных латвийскими банками, увеличился на 42,8% и составил 4,65 млрд. латов. Здесь важны два момента:
1. Темпы прироста кредитного портфеля замедлились – согласно данным Латвийской ассоциации коммерческих банков, в ноябре объем выданных населению ипотечных кредитов увеличился всего на 1,6%.
2. Совокупная доля рынка ипотеки трех ведущих банков снизилась с 56,3% в октябре до 56,2% в конце ноября, хотя раньше она демонстрировала устойчивое стремление к росту. Это подтверждает тот факт, что из-за ужесточения кредитной политики люди склонны все чаще одалживать деньги на внебанковском рынке.