Вчера руководители компании по недвижимости Arco Real Estate представили обзор латвийского рынка недвижимости за первое полугодие 2007 года и озвучили свое видение новейших тенденций его развития.
Латвийский рынок недвижимости вошел в фазу стабилизации
Председатель правления ARE Айгарс Шмитс указал, что произошла переориентация рынка недвижимости. Если в ситуации неуклонного повышения цен тон задавали продавцы, то сейчас, в период стабилизации, главной фигурой стал покупатель. Проигравшими можно считать только игроков, ориентировавшихся на получение краткосрочной прибыли. Они было передислоцировались из Латвии в новые страны ЕС, но там их ждало разочарование. В Болгарии и Румынии рижский строительный бум и возгонка цен на недвижимость не случились.
Глава совета ARE Виктор Савин напомнил о динамике латвийского рынка с начала 1990-х. Придя в Латвию, западные банки столкнулись с несоразмерно низкими зарплатами и ценами на недвижимость при отсутствии нового строительства и соответственно стагнацией в этой отрасли. В период с 1992 до 2007 года банки боролись за свое место на латвийском рынке кредитования, исходя из оптимистического прогноза роста зарплаты и цен на недвижимость.
Столицу и всю страну охватил строительный бум, в стремлении быстрого заработка только ленивый не занимался сделками с недвижимостью, и до поры до времени неуклонно расширяющийся рынок оправдывал ожидания и прощал все ошибки. Сейчас появилось больше рисков для продавцов и предсказуемости для покупателей.
- Разговоры о кризисе и сопутствующая им паника необоснованны, наоборот – наконец-то наступила нормализация, – уверен Виктор Савин. – За первое полугодие текущего года в отдельных сегментах цены не только стабилизировались, но и поползли вниз. Банки переориентировались с работы с недвижимостью на работу с клиентами, отсюда рост интереса к их финансовой истории. Все это признаки долгожданной стабильности.
И вот что самое интересное. Эксперты по недвижимости опровергли утверждение правительственных пиарщиков о существенном влиянии на рынок недвижимости государственной политики по снижению темпов инфляции. По мнению Виктора Савина, запоздалые антиинфляционные меры правительства просто открыли многим глаза на уже совершившийся факт стабилизации. За что государственным мужам можно только сказать спасибо.
Однако выполнение отдельных пунктов правительственного плана приводит к явным недоразумениям. Например, когда целью объявляется снижение объема выданных кредитов, представленные в Латвии банки продолжают финансировать латвийцев через свои филиалы в соседних странах. При открытых границах локальные ограничения ни к чему не приведут. Кроме того, государственные эксперты существенно преувеличили роль отрасли недвижимости в росте инфляции и явно недооценили повышение тарифов монополистами «Латвияс газе» и «Латвэнерго».
- Реальный результат в борьбе с инфляцией может дать ужесточение собираемости налогов со стороны СГД, – уверены специалисты ARE.
Они предложили два сценария развития ситуации – негативный и позитивный. Согласно первому, неблагоприятная среда для ипотечного кредитования приводит к стагнации в строительной отрасли. При сохранении баланса спроса и предложения в кредитной области продолжается стабилизация, усиливается конкуренция между девелоперами, что приводит к повышению качества застройки.
О существенных деталях картины стабилизации рассказал глава отдела оценки недвижимости ARE Марис Лаукалейс. В прошлом году латвийской строительной отрасли впервые за последние 15 лет удалось выйти на стабильный рост – примерно 1 кв. метр на одного латвийца. Вместе с тем отмеченное в первом полугодии общее снижение стоимости квартир в серийных домах на 8-12% в основном достигнуто нормализацией искуственно раздутых цен на большие квартиры. В наиболее востребованном сегменте двухкомнатных квартир в отмеченный период рост продолжался (см. график).
По прогнозу Мариса Лаукалейса, цены на новые проекты не понизятся, а вот жилье в старых серийных домах подешевеет. Ненамного – до 1450 евро за кв. метр (уровень декабря 2006 года) при теперешних 1620. То есть об обвале цен говорить не приходится.
После презентации «Час» поинтересовался у Виктора Савина, как в сложившейся ситуации следует действовать обычным латвийцам.
- Неспециалисты не должны вникать в законы рынка недвижимости. Если есть желание и материальные возможности улучшить жилищные условия, надо покупать и справлять новоселье. Многие, следуя рекомендациям экспертов, на протяжении нескольких лет все тянули, пока цены не достигли нынешнего уровня, – ответил глава совета ARE.
Прогноз
Цены на недвижимость в Латвии в основных секторах снизятся примерно на 10%, полагает председатель правления SEB Unibanka Айнарс Озолс.
«Почему я говорю – в основных секторах? Потому что есть объекты, цену которых установить трудно, особенно при небольшом количестве сделок. Если у меня есть усадьба и я хочу продать ее за миллион, это совсем не значит, что это рыночная цена. Трудно назвать стоимость нестандартной собственности», – пояснил он.
Налог на недвижимость снизят до 1%
Вчера собрание госсекретарей поддержало инициативу министерства финансов снизить налог на недвижимость с 1,5% до 1%, а также предложение, оговаривающее, что фактический рост налога не должен превышать 25%.
Как известно, в прошлом году правительство пересмотрело критерии определения кадастровой стоимости строений. На практике это привело к существенному росту налога на недвижимость, хотя ставка налога не изменилась.
Вероятно, поправки вступят в силу 1 января 2008 года, если до этого их поддержат правительство и парламент.
Однако со следующего года изменится кадастровая стоимость земельных участков. На практике это будет означать, что, несмотря на понижение налога, платить придется больше.
В среднем ценность сельскохозяйственных угодий вырастет в 2 раза, стоимость земли, отведенной под частную застройку, – в 5,6 раза, под коммерческую – в 5,5 раза, а под возведение производственных объектов – в 5,1 раза. Что касается зданий, то прирост их кадастровой стоимости будет не так велик (в 1,5 раза подорожают коммерческие площади и в 1,2 раза – промышленные), но лишь потому, что цена на них выросла уже с начала 2007 года, сообщает портал Delfi.