Очень важно, что ситуация во всей Латвии порой разительно отличается от происходящего в Латгалии. За характеристикой происходящего в Даугавпилсе и его окрестностях газета “СейЧас” обратилась к преподавателю экономических дисциплин Даугавпилсского университета и RSEBAA Анрею Зелчу.
1 миф. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РУХНУЛ
Увеличение предложений по продаже объектов недвижимости, снижение цен на них и значительное уменьшение количества сделок, сопровождаемое злобными комментариями в обществе, вызывает иллюзию того, что латвийский рынок недвижимости попросту рухнул. На самом деле цены просто перестали расти в том ускоренном темпе, что был набран в 2006 и 2007 годах. А те, кто собирался быстро и много заработать на недвижимости, остались не у дел. Так что можно сказать, что рухнули скорее амбиции некоторых горе-маклеров, а вот у самой недвижимости дела обстоят не так уж и плохо.
“В данной ситуации скорее можно применить такое обозначение, как “развитие рынка остановилось”, “началась стагнация”, или, как отмечают сами специалисты по недвижимости, “происходит корректировка цен”, – говорит А.Зелч. – В настоящий момент просто снизился спрос на жилье, а как следствие – уменьшился объем сделок и упали цены. Почему это произошло? Это логично: часть населения, желавшая улучшить свои условия жилья, благополучно с этой задачей справилась. Теперь же дальнейшего активного роста цен больше не ожидается, с рынка ушли спекулянты, которым он стал неинтересен, и, соответственно, приостановилось прежнее бурное развитие.
Число предложений на рынке недвижимости действительно увеличилось – в основном за счет выставления на продажу имущества, приобретенного с целью заработать при былом росте цен. Сейчас цены на такую недвижимость занижаются, так как продавцы хотят от нее скорее избавиться. Не исключено, что предложения скоро пополнятся и солидным количеством объектов, которые ниже рыночной стоимости будут продавать банки по причине ухудшения платежеспособности населения и невыполнения им кредитных обязательств.
Данные процессы еще не говорят о том, что рынок рухнул. Если говорить о примерах действительно рухнувших рынков, то можно вспомнить 1987 год в США, когда после обвала фондового рынка недвижимость обесценилась на 45-65 процентов в разных штатах. Пик цен до обвала был вновь достигнут только через 13 лет, и то не во всех штатах. То же самое в Великобритании: после падения в 1988 году цены вернулись на прежний уровень только через 13 лет. Постиг кризис в конце 80-х и Японию, где после почти трех десятков лет роста цен случился их обвал. Там, только за четыре года, предшествующих кризису, цены на землю утроились, а японская недвижимость стала в четыре раза дороже американской. Снижение цен, в некоторых случаях до 45 процентов “пиковой” стоимости, продолжалось 15 лет, и только в последнее время цены стабилизировались, хотя до уровня 1990 года им еще далеко.
Вот такие примеры можно назвать полноценным развитием рынка с циклами падения и роста. Но эти циклы практически равны всему сроку существования нашего государства после восстановления независимости. Латвия, по меркам настоящих кризисов, существует слишком короткий период времени для образования у нас слаженного и стабильного рыночного механизма. Нынешние колебания в пределах нескольких месяцев – это нормально и действительно представляет собой скорее временную корректировку рынка".
2 миф. ОТМЕНА 10% ВЗНОСА ВСКОЛЫХНЕТ РЫНОК
Несмотря на причитания столичных маклеров и девелоперов о необходимости скорейшей отмены первого взноса в размере 10% при получении кредита, даугавпилсские торговцы недвижимостью и банки особых иллюзий на этот счет не питают.
Кабинет министров уже одобрил данную меру, дело за Сеймом.
“После отмены этого условия, повышения темпов кредитования, думаю, ожидать нельзя. Для экономики это ничего существенного не даст. Ни для кого не секрет, что в случаях, когда банки требуют предъявить сумму в размере 10% от необходимого финансирования, клиент без проблем может получить ее в соседнем банке без каких-либо препятствий. Вывод очевиден: условие собственного участия в размере 10% от суммы не являлось чем-то особо обременительным для получения желаемого кредита”.
Другое дело, это появившиеся в последнее время разговоры об инициативе правительства давать льготы по подоходному налогу людям, которые берут ипотеку на приобретение первой своей недвижимости. Такая инициатива вполне жизнеспособна, считает А. Зелч: "Похожие льготы действуют в целом ряде стран, например, в Польше, Австрии, Франции, Швеции и других. В некоторых случаях это субсидии процентных ставок, иногда – льготы на налоги, также, как вариант, учет кредитных расходов как оправданных или присвоение кредитных гарантий государством. Но очень важно сначала четко сформулировать критерии льгот: кто будет ими пользоваться и на каких условиях, чтобы исключить возможность их злоумышленного использования.
Конечно, введение такой инициативы может вызвать активизацию рынка, легализацию доходов и больший оптимизм со стороны населения, которое в наши дни в будущее смотрит без особой надежды на лучшее.
Надо отметить, система выдачи поручительства на приобретение жилья для молодых семей с детьми работает уже с 2006 года, и с этого же момента Министерство регионального развития активно работает над вопросом внесения процентных ставок по кредиту на приобретение жилья в статью оправданных расходов".
3 миф. СПРАВКА ИЗ СГД – НЕ ПРОБЛЕМА
При том уровне зарплат “в конвертах”, что все еще существует в Латгалии, требование банков о предоставлении справки об уплате налогов все еще остается значимым препятствием на пути к кредиту. Если Рига и ее окрестности ждут только отмены 10% взноса, то даугавпилсские работники думают о том, как найти работодателей, готовых платить за них налоги. Мнение нашего эксперта таково: “Работник может и хотел бы честно зарабатывать, платить налоги, делать накопления в пенсионных фондах, но этого не хочет работодатель. Налоговое бремя не дает последнему возможности трудоустроить всех с хорошими зарплатами и еще получать ожидаемую прибыль, развиваться. Поэтому до сих пор существует теневая экономика. А в ситуации с нашим уровнем безработицы большого выбора нет: остается либо работать на условиях работодателя, либо не работать вообще”.
Право, есть еще вариант: самому платить за себя налоги. Теоретически это возможно, на практике займет месяцев шесть, – это если, конечно, не проплачивать налоги задним числом, что в принципе незаконно.
Однако, что бы ни говорили о депрессивности Латгалии, А.Зелч признает, что “требование справки о доходах стало причиной роста заработных плат некоторой части населения. Определенные работодатели оказались готовы идти навстречу хорошим работникам и поднимали им официальные зарплаты. О росте среднего уровня зарплат свидетельствует и статистика”.
ТАК ЧТО МЫ ИМЕЕМ?
Таким образом, рынок недвижимости сейчас находится в глубокой корреции, говорить о кризисе или обвале не позволяет сравнительная молодость латвийского государства в целом и нашей экономики в частности. Отмена государством ранее принятого условия первого 10% взноса рынок недвижимости оживит если только в столице, но не в Латгалии, так как для нас главная беда – справка о доходах. Среднестатистическая брутто-зарплата даугавпилчанина, не превышающая 300 латов, никак не позволяет взять ипотеку на приобретение хоть сколько-нибудь приличного жилья.
Да, предложения сейчас обширны, да и цены снижены, и покупатель как никогда волен выбирать и приобретать. Но вот вопрос: что ж никто не покупает-то? Во-первых, мысли заняты тем, как прожить, а не где прожить. А во-вторых, бум недвижимости элементарно кончился. Теперь сколько бы ее ни было, никому уже не надо.
С происходящим ныне можно провести очень занятную и наглядную аналогию с “тюльпановым бумом”, охватившим Голландию в Средние века. Луковицы этих замечательных цветов попали в Европу в конце 16 века и быстро завоевали популярность. Зажиточная Голландия также заразилась “тюльпановой лихорадкой”, и большая часть населения стала судорожно спекулировать на луковицах, в результате чего цены на отдельные сорта тюльпанов за один только 1637 год выросли на 800-1000 процентов. Люди закладывали дома, бросали работу и брали в долг под проценты огромные суммы денег, чтобы только приобрести, а затем перепродать заветные луковицы.
В том же 1637-м наступил обвал. Наступил он весьма прозаично: не нашла сбыта партия очень дорогих тюльпановых луковиц. И все: цветы обсценились практически до нуля, оставив население страны без работы, но по уши в долгах. Пирамида рухнула, не найдя свежих финансовых инвестиций. И тогда голландцам пришлось скрепя зубами заниматься реальным развитием экономики, а не спекуляциями на товаре отнюдь не первой необходимости. Тюльпаны при этом цвели на улицах города “за бесплатно” и уже никому не были нужны. Был ли это кризис? Нет. Просто “пузырь”, который лопнул так же внезапно, как был раздут.
Ольга ПЕТКЕВИЧ