Несмотря на ситуацию, которую схематично можно назвать “хуже некуда”, в этот раз представители от недвижимости много шутили. Возможно, благодаря модератору и известному шутнику — главе ассоциации Lanīda и компании Latio Эдгару Шинсу. А может быть, просто потому, что серьезных рецептов выживания для рынка недвижимости сегодня нет, и вряд ли они появятся в ближайшее время.
Шутка первая. Про казино
“Собрались в 2000 году смелые парни в казино, сидят, играют в покер. Играют на свои. Но ставки растут, и казино начинает давать этим парням деньги. Так продолжается вплоть до 2007 года, когда за карточным столом оказалась целая толпа таких ловких игроков. И что же мы видим? Одни игроки сильно задолжали казино, у других скопилась целая гора фишек, которые они хотели бы обменять на деньги. Но это было невозможно — касса казино к тому времени была пуста. Вот и думай, кому из этих трех сторон в настоящее время приходится хуже всего”.
Аллегория этой истории, рассказанной председателем правления Латвийской ассоциации девелоперов Угисом Стипниексом, проста: игроки здесь — девелоперы, казино — банк, фишки — проекты. Но вот кому из этих сторон хуже, все же можно предположить: по словам Стипниекса, на рынке сегодня зависло около 240 проектов. И продать некоторые из них не смогла бы даже команда маркетинговых гуру со всего мира. Поэтому представитель ассоциации предложил честный вариант для девелоперов: объективно подойти к оценке своего проекта и понять, можно ли вообще его сегодня продать. А если нет, то списать в убытки.
А чтобы проще ориентироваться вот в таких зависших проектах, Стипниекс предложил их пометить красным, желтым и зеленым цветом, что означало бы, соответственно, убыточный, подлежащий спасению и жизнеспособный. К жизнеспособным можно отнести те, которые отвечают нынешней покупательной способности клиентов и спросу. Подлежащие спасению — это те, которые необходимо подкорректировать, чтобы успешно продать (тут следует отметить, что степень коррекции сильно зависит от ошибок проекта и может обойтись девелоперу как в десятки, так и в сотни тысяч латов). Не подлежащие спасению проекты — это те, которые невозможно скорректировать, чтобы они отвечали требованиям рынка.
Впрочем, на вопрос, какова же сегодня пропорция между этими условными категориями, Стипниекс тактично промолчал, заметив только, что большая часть девелоперских проектов не отвечает реальным требованиям покупателей. По его словам, в нынешних условиях девелоперам намного легче продать маленькие, удобные, экономичные квартиры с хорошим качеством отделки, а также жилье класса люкс.
Шутка вторая. Про независимость
“Латвия — самое независимое государство в мире. Потому что от нас вообще ничего не зависит”.
Автор этого высказывания, глава New Century Holding Карлис Цербулис, был предельно откровенен и заявил страшные вещи: рынок недвижимости Латвии может исчезнуть. Так уже было, например, в семидесятые годы в США. Кризис был настолько серьезный, что рынок недвижимости был почти уничтожен — кредитные ставки превышали 20%, сделок не было, рынка не было. “Подобную ситуацию — отсутствие рынка — мы можем пережить и в Латвии. Считаю, что в нынешней ситуации очень многие предприниматели обанкротятся”, — заявил он.
Ситуацию могли бы спасти банки, открой они финансовые потоки. Но банкиры признались: это от нас не зависит, потому как на мировых рынках ситуация с деньгами напряженная, а финансировать рискованный сегодня рынок недвижимости смерти подобно. Действовать надо с другой стороны, считает президент Ассоциации коммерческих банков Теодорс Тверийонс. По его мнению, повысить ликвидность рынка можно было бы, если бы девелоперы разработали программу сдачи жилья в аренду с последующим выкупом (такую программу, кстати, предлагают уже некоторые девелоперы. — О. К.), а также если бы в государстве действовала система облегченного получения ипотечных займов для молодых семей.
Шутка третья. Про ключики
“А знаете, как сейчас в Америке поступают люди, взявшие ипотеку в период роста цен, посмотревшие, как все обрушилось, посчитавшие на калькуляторе свои минусы да и махнувшие на все рукой? Да просто упаковывают ключики от квартиры в конверт и отправляют банку”.
Глава Latio Эдгарс Шинс шутит порой очень недобро. Банкиры шутку не оценили и, нервно заерзав на стульях, синхронно потянулись к микрофону, чтобы столь же синхронно прокричать фразу: “У нас такого не будет!”. "Это почему же? — удивился глава Latio и тут же обратился к залу, дескать, поднимите руку те, кто покупал квартиру ну год–полтора назад. "Ну для примера, возьмем “трешку” в Пурвциемсе, на пике — 120 тысяч евро. Угадал? А сегодня — 70 тысяч максимум. Тоже угадал? Уважаемые банкиры, на кого лягут минус 50 тысяч, если вам пришлют ключики?" — улыбнулся г–н Шинс и постучал себя по затылку, изображая груз кредитных обязательств.
Тут банкиры объяснили: ключики не пришлют. Даже если заемщик не может выплачивать ипотеку, то он, конечно, вернет банку квартиру, которая будет реализована через аукцион судебных исполнителей (здесь стоит отметить, что названные г–ном Шинсом 70 тысяч для реализации в этом случае — невиданная роскошь, реальная цена через госаукцион будет не более 50 тысяч). А оставшиеся 50 тысяч за минусом уже выплаченной суммы заемщик будет отдавать банку частями.
Правда, перед этим он будет тщательно проинспектирован на предмет своих ликвидных активов. И если такие обнаружатся, то в счет погашения долга (в нашем случае минус 50 тысяч) пойдут и они. Есть еще вариант с банкротством частного лица, но пока эта процедура слишком сложна и дорога, чтобы стать массовой. То есть вопрос, кто оплатит съевшие падающим рынком 50 тысяч, вроде бы закрыт, но и открыт одновременно. Потому что вполне может быть, что эти деньги так и останутся на балансе банка, потому что у заемщика просто нет денег для погашения долга.
Кстати, в качестве вариантов для “козлов отпущения” были предложены оценщики. Обиды банкиров понятны: именно оценщики слепо следовали за растущим рынком и, не имея иной методики оценки недвижимости, кроме среднерыночной (как правило, учитывались типичные сделки за последний месяц), неадекватно высоко оценивали квартиры.
Теперь, когда “трешка” в Пурвциемсе со 120 опустилась до 70 тысяч евро, банкиры засомневались: а может быть, это и есть ее объективная рыночная стоимость? А все, что было раньше, это перекосы рынка, которые никто не умел объективно учесть и посчитать? По словам представителей отрасли, в Германии и Скандинавии, например, объект оценивают по методу “быстрой реализации”, то есть назначают цену, которая обеспечит повышенную ликвидность для недвижимости. Возможно, это и должна быть справедливая цена недвижимости. Кстати, по мнению главы Латвийской ассоциации оценщиков L?VA Вилиса Журомскиса, стоимость типовых квартир в рижских микрорайонах опустится до 400 Ls/кв. м, а квартиры в новых проектах подешевеют до 550 Ls/кв. м.
С банкирами шутки плохи
“Мы можем бесконечно рассуждать о том, что будет с рынком. Но пока банки не станут кредитовать отрасль и население, ничего хорошего не произойдет. Почему вы не даете кредиты?” — в лоб спросил Эдгарс Шинс, на что получил столь же прямолинейный ответ: “А где вы видите хороших заемщиков?” — “Их нет?” — “К нам они почти не ходят”.
По словам руководителя управления продаж DNB Nord Илмара Вамзиса, то, что происходило в течение последнего года на рынке недвижимости, рынком назвать сложно — это был скорее котел. Вамзис признался, что сейчас наибольшие проблемы возникли у тех клиентов банков, которые, используя либеральную политику кредитования, приобрели несколько квартир, а теперь столкнулись с подорожанием кредитов. “Наибольшие проблемы сейчас возникли у тех, кто брал кредит и покупал по десять квартир”, — говорит он. И теперь в условиях нынешней ситуации на рынке недвижимости латвийским банкам приходится по новой определять, кто является их клиентом.
Кризиса нет, есть опыт
Еще одно интересное мнение озвучил директор Gild Bankers Latvia Матис Паэгле.
Он убежден, что кризиса на рынке недвижимости нет. А есть нормальное развитие рынка, когда прибыль зависит не от бурного потока, несущего вверх, а от умений, знаний, профессионализма. “Инвесторы согласны покупать, но только качественные объекты и только по выгодной для них цене, а выбор очень велик. Правда, инвесторов интересуют в основном уже законченные объекты”, — считает он.
И тут как нельзя к месту один из участников рассказал байку из жизни, когда одна компания искала инвестора для развития своих проектов, нашла и стала интересоваться, при каких условиях можно рассчитывать на инвестиции. “Когда цена на недвижимость упадет до 1500 евро за кв. метр?” — “Нет”. — “Когда будет 1200 евро за метр?” — “Нет”. — “Когда достигнем самого дна?” — “Нет.”
— “Когда цены начнут расти?” — “Нет. Когда вы выживете”.
А про это мы узнаем на следующей конференции.
Вести Сегодня, № 238.
Автор: Ольга Князева