Как даугавпилчан «разводят» с квартирами 2

Гражданка и жительница другой страны Ирина (имена по этическим соображениям изменены) имела в Даугавпилсе недвижимость – трехкомнатную квартиру в “сталинке”. Еще в Даугавпилсе отбывал срок лишения свободы ее сын Андрей. Ирине нужны были деньги, Андрею – квартира, в которой он смог бы жить после освобождения. Решено было разменять “трешку” в Центре на меньшую жилплощадь на “периферии” – естественно, с доплатой. Ирина разместила объявления везде, где только смогла. Но несколько месяцев никто по поводу квартиры не звонил. Ирина задолжала уже всем своим знакомым и почти потеряла надежду произвести обмен. И тут раздался долгожданный звонок…

КТО ПЕРВЫЙ ПОДАЛ, ТОТ И ПРАВ?

Анна по просьбе сестры искала вариант обмена однокомнатной квартиры на большую жилплощадь и готова была доплатить несколько тысяч латов. Ирину такой вариант устраивал, только к тому времени у нее не было денег даже на оформление сделки. Анна вошла в положение женщины и пообещала составить все договора и заплатить пошлины – Ирине нужно было только прийти и подписаться. Женщина очень обрадовалась и стала готовиться к обмену. Новую квартиру решено было переписать сразу на Андрея, а Ирина хотела только раздать долги, забрать с собой немного денег и уехать в другую страну. Единственным условием Анны была отдача денег по частям: половина сразу после подписания бумаг у нотариуса и половина спустя три недели. И тогда переезд. Ирина не возражала.

Анна подготовила бумаги быстро, работала очень четко – как будто знала в этом толк. Ирина только радовалась, что наконец-то удалось найти подходящий вариант, да еще с покупателем так повезло. В день сделки Анна организовала поездку нотариуса в тюрьму к Андрею, где он своей подписью удостоверил, что будет новым хозяином однокомнатной квартиры в спальном районе Даугавпилса. Ирина подписалась за продажу “трешки” Анне и в тот же день получила половину суммы – как и договаривались. Единственное, при передаче денег Анна упомянула, что забыла заплатить пошлину за переписку однокомнатной квартиры нотариусу. Дала Ирине денег, сказала, куда зайти, кому отдать и что делать с полученными документами: отнести в Земельную книгу для окончательного оформления. Ирина все запомнила, переспросила у Анны, может ли она сделать это через пару дней. “Да, конечно, время терпит,” – заверила Анна Ирину и удалилась.

Ирина решила поход к нотариусу отложить. У нее, наконец, появились деньги, и она принялась раздавать долги, а также заниматься прочими своими делами. А куда спешить? Документы у нотариуса же подписаны.

Дело кончилось тем, что у Ирины опять не стало денег. И платить за документы стало нечем. Она решила дождаться получения оставшейся половины суммы от Анны, но та не спешила. Оправдывалась и объясняла, что проволочка происходит по независящим от нее обстоятельствам. Ирина терпеливо ждала, хотя у нее заканчивался срок временного вида на жительство в Латвии. Когда деньги, наконец, были получены, Ирина выбрала документы у нотариуса и понесла их в Земельную книгу. Каково же было ее удивление, когда она узнала, что прошение о закреплении имущественных прав на эту же квартиру было подано в Земельную книгу другим человеком несколькими днями ранее. Как так могло быть? Почему другой нотариус позволил во второй раз продать ту же квартиру? Что теперь делать? На эти вопросы Ирине не смог дать ответа судья Земельной книги, заметив только – кто первый, тот и прав. Он утвердил ту сделку, документы на которую были получены первыми (хоть и дата, когда она была заключена, явно свидетельствовала о том, что сначала квартиру приобрел сын Ирины Андрей), и посоветовал в случае несогласия писать заявление в прокуратуру. Даже далеко ходить не надо – она находится на первом этаже прямо под ЗК.
Но написать жалобу или разобраться с Анной Ирина не успела: миграционная служба попросила ее покинуть Латвию. Женщине пришлось подчиниться и оставить все, как есть.
Спустя некоторое время из тюрьмы вышел Андрей. Он знал, что подписал документы о приобретении новой квартиры, так что в старую квартиру матери, где теперь жила Анна, шел в хорошем расположении духа – забрать ключи от нового жилища. Но ключей он не получил. Как и разъяснений, что, собственно, произошло. Телефонные разговоры с матерью не помогли. Нотариус, который приезжал к Андрею в тюрьму, развел руками. Мужчина, так надеявшийся начать новую жизнь, впал в отчаяние. Он и по сей день не имеет ни кола ни двора, а только скитается из кабинета в кабинет, тщетно пытаясь доказать свои права на квартиру. А прав этих никто не признает…

“ДЫРА” В ЗАКОНЕ НА РУКУ ОБМАНЩИКАМ

За комментариями по поводу данной ситуации мы обратились в Совет нотариусов и изучили закон о Земельных книгах. Неужели наши законы позволяют одну квартиру продать несколько раз? Зачем тогда вообще подписание документов у нотариуса, если оно не мешает один объект продать сразу нескольким людям? И как судья Земельной книги может утверждать одни имущественные права и отказывать в утверждении других, если видит, что на одну недвижимость – несколько равноправных претендентов?

Исполнительный директор Совета присяжных нотариусов Латвии Вия Пизича в разговоре с корреспондентом “СейЧас” подтвердила, что пока имущественные права на недвижимость не занесены в Земельную книгу, то с этой недвижимостью может произойти все, что угодно. Дело в том, что люди приходят к нотариусам с готовыми договорами купли-продажи или обмена. И в обязанность нотариуса не входит прочтение или (в случае необходимости) исправление этих договоров. Клиенты просто просят нотариуса заверить прошение об утверждении прав на собственность в Земельную книгу и заверить подписи на договоре. Все. То есть фактически нотариус даже может не видеть, о какой собственности идет речь в договоре между продавцом и покупателем. И уж тем более нет никакого единого регистра сделок у нотариусов, где было бы видно, какую квартиру продали, кому, у какого нотариуса подписаны документы и прочее. Пока права на собственность не занесены в ЗК, с недвижимостью может произойти что угодно – хоть пяти разным людям ее продавай, и даже у одного и того же нотариуса!

“Мы уже давно идентифицировали эту проблему и многократно напоминали правительству о необходимости ее решения. Потому что сегодня продать квартиру несколько раз во время между первым подписанием документов у нотариуса и занесением прав на собственность в ЗК закон не мешает. С правовой точки зрения здесь все верно. И рассчитано все исключительно на порядочность продавцов. Наверное, для внесения поправок к закону до сих пор не хватало политической воли. Но, возможно, на фоне нынешнего кризиса и заметного увеличения случаев подобного мошенничества поправки все-таки будут приняты. Мы видим решение проблемы в следующем: чтобы люди не приходили к нотариусу с готовыми договорами, а составляли договора у нотариуса. От и до. Тогда нотариусы будут нести полную ответственность за содержание договоров, будет база данных произведенных сделок и не будет возможности еще раз реализовать одну и ту же недвижимость. Это миф, что услуги нотариуса слишком дороги. За составление договоров в разных конторах люди тоже платят деньги, но тогда у них нет гарантии, что они будут единственными покупателями. Я считаю, что не нужно ходить по разным углам составлять договора, а надо идти только к нотариусу. Надеюсь, что в скором времени это будет закреплено законом”, – сказала Вия Пизича.

Справедливости ради стоит отметить, что люди потому и ходят “по углам”, что составить договор купли-продажи у маклеров все-таки дешевле, чем у нотариуса. А если предложения Совета нотариусов приобретут законную силу, то конторы по оформлению сделок будут истреблены как класс. Монополистами на рынке оформления сделок с недвижимостью станут нотариусы и назначать плату за свои услуги смогут, исходя из своего положения монополистов. Так что здесь есть и свои плюсы, и свои минусы. За гарантию отсутствия двойных сделок придется платить дороже.

Что касается утверждения прав на собственность при существующем порядке в Земельной книге, то 72-й пункт “Закона о Земельных книгах” четко говорит о том, что “Прошения о заверении судья Земельной книги рассматривает в том порядке, в котором они записаны в журнале прошений, учитывая первичное право заявлений на рассмотрение”. То есть сегодня, по закону, кто первый документы в ЗК принес, тот свои права и утвердит. А все остальные потом могут добиваться правды через суд.

Как застраховаться от попадания в такую ситуацию, в которой оказались Ирина и Андрей? По закону, никак. На практике остается надеяться на добросовестность продавцов, а также сразу после подписания документов у нотариуса оплачивать все пошлины и незамедлительно подавать прошение о закреплении прав на собственность в Земельную книгу.

Полина ОРЛОВА