Принцип отданных ключей

Некоторые называют данные поправки крахом рынка недвижимости. Так оно, в принципе, и есть, потому что теперь ответственность за кредит (объективную оценку, величину первого взноса, способность возвращения кредита) ложится поровну – и на должника, и на сам банк. А банки на таких условиях работать явно не хотят.

Как было

Легендарный «ипотечный бум» в Латвии, который кипел в стране в середине 2000-х годов, ипотечным, в принципе, и не был. Банки, согласно нормам международного права, выдавали не ипотечные кредиты (по законодательству, ипотека – это значит, что кредит выдан под залог объекта недвижимости), а обычные ломбардные. В залоге фигурировал и объект недвижимости, и (в случае, если его оценки было недостаточно) дополнительные обязательства со стороны гарантов. Продавалось все это творчество как «ипотечные кредиты», так что, с точки зрения европейского права, вполне может считаться мошенничеством.
Оценки объектов недвижимости «подгонялись» под сумму кредита без зазрения совести, при этом ни банк, ни фирма-оценщик не несли никакой ответственности за произведенную «оценку». Все обязательства ложились на должника, которому банк выдавал кредит, зачастую помогая «нарисовать» необходимый уровень дохода. Нежизнеспособность этой схемы никого не смущала.
Результат известен. «Пузырь недвижимости» лопнул, ответственность легла на заемщиков и связанных с ними гарантов. Кто-то вернул недвижимость банкам, кто-то отправился за границу работать и отрабатывать полученный некогда заём.

Как должно было быть

Суть нынешних нововведений в законодательстве:  должник по ипотечному кредиту, отдав ключи от квартиры или дома, полностью освобождается от долга и не платит банку до гробовой доски. Возврат ключей будет проходить через процедуру неплатежеспособности физического лица, но эта процедура не будет затрагивать другое имущество должника – только предмет залога.
В конце ноября Сейм Латвии во втором чтении большинством голосов поддержал две поистине революционные поправки к Закону о неплатежеспособности.
Первая касается известного американского «принципа ключей»: если заемщик больше не в состоянии выплачивать кредит, он просто возвращает банку залог, тем самым освобождаясь от долгов. Вторая поправка защищает интересы поручителей по кредиту: если ипотечный должник проходит процедуру банкротства, то тогда не только он, но и гаранты освобождаются от необходимости платить по кредиту.

Банки категорически против

Принятый закон вызвал резкую критику со стороны коммерческих банков. Еще бы! Теперь им придется серьезнее относиться к собственным рискам, искать специалистов, которые действительно могут сделать оценку недвижимости. Что и говорить, работы у банков прибавилось, а рынок – сократился. Поэтому они охарактеризовали принятый закон как «крах латвийского рынка недвижимости».
Несколько латвийских банков уже объявили о «выходе из программы кредитования молодых семей». Впрочем, на рынке эти заявления называют не иначе как популизмом – экономическая ситуация в Латвии и без того не располагает «молодые семьи» к активному кредитованию. Либо официальные доходы, либо кредитная история делают большинство клиентов неинтересными для банков.
Банк Латвии и коммерческие банки на прошлой неделе предложили коалиции некие законодательные поправки, о которых премьер Лаймдота Страуюма не захотела говорить публично, чтобы «не поднимать ажиотаж».

Но, как стало известно, суть банковских предложений в следующем:
• во-первых, «принцип отданных ключей», который позволил бы жителям выполнить обязательства перед банком, вернув ему не кредит, а только жилье, перестанет быть обязательным. Следовать ему нужно будет только по желанию.
• Во-вторых, не разрешать проходить неплатежеспособность так быстро. С марта те, чьи обязательства перед банком составляют 100 000 евро, смогут погасить их за один год. Банки предлагают разрешить делать это за столь короткий срок только тем, чьи обязательства не превышают 30 000 евро.
• Кроме того, банки хотят, чтобы их погашение не обкладывалось налогом: ни для банков, ни для клиентов.
Шесть депутатов коалиции подали в сейм разработанные банками поправки. В четверг их начнут рассматривать в срочном порядке.

МНЕНИЯ СТОРОН

Председатель правления банка Citadele Гунтис Белявскис полагает, что предусмотренный поправками к Закону о неплатёжеспособности принцип «ключей на стол» осложнит выдачу ипотечных кредитов: «Уже теперь семьям, особенно молодым, трудно накопить на первый взнос по ипотечному кредиту, который сейчас начинается с 10%. Ставки аренды жилья растут, поэтому семьям все труднее формировать накопления... Введение новой нормы значительно уменьшит возможности семей взять заём на покупку жилья, что затормозит развитие народного хозяйства».

Президент компании Nīra Fonds (один из крупнейших игроков латвийского рынка недвижимости) Вадим Марков: «Банки не хотят ни за что отвечать, поэтому отвечает заемщик – всем своим имуществом и всеми своими доходами всю жизнь. Все это, естественно, просто выгоняет людей из страны. У нас получается игра в одни ворота, а это неправильно».

 Андрей Элксниньш, депутат сейма («Согласие»):
«Факт: сейчас банки держат все правительство, если можно так выразиться, за «яйца»... Хотя, простите за прямоту, у премьера их нет по природе, а у некоторых министров – по убеждениям...
Цена «принципа оставленных ключей» и более благоприятных условий и сроков в процессе неплатежеспособности настолько велика, что коалиционные политики забыли все, что обещали народу. Даже забыли, что уже поменяли в законах в предвыборный период.
Сегодня все эти существа, как слепые создания, идут на поводу у банков. За какие такие заслуги и блага они вдруг предали свои идеи –  остается только гадать.
Банковский сектор осыпает всех угрозами уменьшения кредитования и повышения кредитных ставок лишь потому, что в правительстве есть «уши», в которые всю эту чушь можно «заливать». Сейчас такие аргументы со стороны банковского сектора говорят лишь об одном – об отсутствии конкуренции!
Фактически банки по сговору обьявили бойкот и предлагают людям заведомо завышенные процентные ставки и первый взнос на ипотечный кредит. На такого рода поступки есть лекарство в лице Совета конкуренции и проверка всех этих банков со стороны FKTK. Может, просто стоит отобрать у них лицензию?..
Возможно, уровень кредитования спал еще и потому, что банки обновляли старые договора: когда руководитель FKTK Закулис присылал нам статистические показатели, из них не видно, что это за договора - новые или обновленные старые.
Шведские банки свернули кредитование уже давно, так как теперь их контролирует ЕЦБ (а не послушный руководитель Банка Латвии господин Римшевич)! И «шкодить» как раньше, создавая ипотечный бум, нельзя (хотя в Швеции и Дании они продолжали в том же духе и довели до повторного ипотечного кризиса).
И как не вспомнить аргумент, что 400 000 жителей, уехавших по их вине за границу, это и есть потенциальные «жертвы» кредитования. Такова реальность!
А «буянят» банки потому, что  цены на недвижимость сейчас завышены и при введении «принципа оставленных ключей» цена еще снизится, до реальной, что существенно повлияет на баланс их «дочек», у которых недвижимости — как грязи.