Наступило затишье…
- На рынке недвижимости за последние месяцы произошли изменения. Маклеры отмечают, что стали меньше покупать недвижимость во всех секторах рынка, будь то новые квартиры или земля. Сейчас предложение превосходит спрос, хотя в недавнем времени мы имели противоположную ситуацию. И при быстром росте рынка трудно было оценить реальный или естественный спрос на недвижимость.
Сейчас, когда рост рынка приостановился и вмешался третий игрок – государство со своими новыми правилами, появился шанс, что будет возможность оценить реальный спрос. Государственные рычаги регулирования коснулись двух главных вещей: кредитования сделок недвижимости – не более 90% от стоимости объекта и подтверждение легальности доходов граждан, подкрепленное документами из службы Госдоходов. Все это касается сделок свыше 12 тысяч латов.
Это регулирование и изменило ситуацию. По нашим предварительным расчетам, количество новых договоров на ипотечное кредитование существенно изменится. Время покажет насколько.
Государственные рычаги – хорошо или плохо?
- С точки зрения государства, этими мерами должен был быть приторможен процесс кредитования недвижимости.
Есть и еще один важный момент. Те семьи, которые не могут получить кредит из-за «конвертов», придут к своему работодателю с просьбой показать реальный доход. Работодатель будет вынужден пойти навстречу работнику. Но тогда ему придется увеличить стоимость своего товара или услуги, что потенциально подстегнет инфляцию в краткосрочной перспективе. При этом нужно понимать, что легализация доходов для государства – дело хорошее.
Развитие событий для банков
- С точки зрения банков, снижение сделок по ипотечному кредитованию для лиц, оформляющих кредиты на сумму свыше 12 тысяч латов, потенциально влечет за собой снижение доходов. Следовательно, банки будут искать другие источники доходов. А это повлечет за собой увеличение качества предлагаемых продуктов, что является позитивным фактором. Новые банковские предложения заинтересуют людей больше думать о накоплениях, которые смогут амортизировать бюджет семьи в случае кризиса или неблагоприятного периода. В результате средства семьи будут направлены на накопление, а не на потребление, что благотворно повлияет на макроэкономику страны.
Инвестиционные продукты oсобенно актуальны для тех, кто сейчас заработал на недвижимости и не уверен, куда вложить деньги дальше. Банк уже сегодня готов обслужить эту категорию клиентов, предложив им достойную альтернативу для надежных вложений с их последующим ростом. Структурированные облигации, которые относятся к новому поколению банковских продуктов, сроком на два-три года дают возможность получить более высокую прибыль, которая зависит от движения курсов акции. При этом владелец облигации может быть уверен, что при погашении облигации ему будет возвращена сумма в полном объеме. Он рискует возможной прибылью.
Предприятия должны быть довольны
- Сложившаяся ситуация благоприятна для производственной сферы в целом. При этом банки будут уделять много внимания малому и среднему бизнесу. Есть перспектива. Те, кто заработал на недвижимости, имеют сейчас хороший стартовый капитал для начала бизнеса. Мы чувствуем это, потому что у наших клиентов появился интерес к производственным площадям. На рассмотрение предоставляется большее количество бизнес-планов.
Но есть и нюансы. Многие отрасли потеряли время, не сделав своевременные инвестиции в технологии и производство, потому что увлеклись недвижимостью.
Рынок недвижимости – для профессионалов
- Снижение доходов на сделках с недвижимостью должно способствовать уходу краткосрочных спекулятивных денег. Как следствие, мы должны увидеть фактический спрос на недвижимость.
Процессы продажи замедлятся, и у покупателя появится время обдумать покупки, взвесив все «за» и «против». Сегодняшней армии маклеров предстоит освоение профессиональных инструментов маркетинга и продажи. А тем, кто не сможет, предстоит переквалифицироваться, потому что время молниеносных продаж закончилось.
Но хочу предостеречь от одного – маловероятно ожидать, что завтра можно будет купить квартиру за полцены. Мы живем в Евросоюзе, соответственно, у нас большие расходы – у экономики свои законы. Конечно, должны появляться новые проекты экономического класса с целью обеспечить большинство жителей новым жильем по приемлемой цене, потому что сегодня на рынке много недоступного среднему покупателю жилья.
А пока самые высокие цены и самые низкие доходы
- Известно, что один из признаков сбалансированной экономики – стоимость одного квадратного метра равна одной средней месячной зарплате. У нас пока это соотношение 4:1. Кроме проблем низкого предложения мы имеем проблемы и со строительными мощностями. Рынок пришел к этому и благодаря неотлаженной системе налогообложения в сфере недвижимости, ведь Латвия была просто Клондайком для спекулятивных сделок в сфере недвижимости! Инвестиции в недвижимость были крайне привлекательны. Плюс затянувшаяся неспособность государства разобраться с зарплатами в конвертах…
Что в итоге?
- Все зависит сейчас от одного – насколько быстро рынок адаптируется к наступившим изменениям. Должна упорядочиться строительная отрасль. При затормаживании спроса на строительные мощности это будет способствовать диалогу между заказчиком и подрядчиком, что позитивно повлияет на качество строительства, его цену и в конце концов на нормальную организацию конкурсов. И если государство запускает огромные объекты, которые используют строительный ресурс, тогда в результате зарплаты и выплаты строителям продолжат расти, а строительство нового жилья приостановится, что со временем повлечет новый виток роста цен.