Строительство — локомотив инфляции
Каковы же признаки этого нехорошего явления. Они все те же. Как подчеркнул в презентации специально проведенного компанией Remarks исследования ее руководитель Раймонд Кейшсс, он же член правления Ассоциации девелоперов (NĪPAA), в Латвии сейчас две главные беды. Это дефицит кадров и угрожающе растущие строительные издержки. За последний год инфляция на стройке превысила этот показатель во всех других отраслях — 26%. Это ведет к тому, что все больше объектов сдается в срок с большим опозданием. 52% потребителей, которые были опрошены в ходе исследования, назвали главной причиной задержек тот факт, что строителям просто не хватает денег по ранее утвержденной смете. В результате заложниками становятся девелоперы проектов и покупатели, которые заплатили первый взнос и полгода, а кое-где и год, не могут вселиться в обещанную по договору квартиру. И здесь потребитель — самое бесправное звено. На его взгляд, логично было бы потребовать у девелопера какой-то компенсации. Скажем, стройка опоздала на шесть месяцев? Пожалуйста, заплатите мне рыночную стоимость аренды моей однокомнатной за этот период. Скажем, как минимум 150 умножаем на 6 и получаем 900 латов.
Но, как считает руководитель управления продаж DnB Nord Илмар Вамзис, число девелоперов, предлагающих клиентам цивилизованные договоры, ничтожно мало, поэтому рассчитывать на законное возмещение пока трудно.
В качестве других главных причин срыва сроков строительства опрошенные назвали бюрократическо-бумажные препоны (57%) и острую нехватку строителей (35%). Большинство респондентов также согласились с тем, что амбиции отрасли ни соответствуют латвийским ресурсам. А 46% не стали спорить с тем, что непомерно высокая стоимость недвижимости уже стала в Латвии тенденцией.
Дело оптимистов-вредителей
Мартиньш Казакс, руководитель отдела анализа макроэкономики Hansabanka, выдвинул свою гипотезу причин надвигающегося кризиса. Дескать, девелоперы уверены, что продадут свои квартиры быстро и дорого, покупатели убеждены, что без проблем выплатят кредиты. Что уж говорить о строителях, к которым стоят очереди девелоперов. И если зарплаты будут расти пропорционально строительным издержкам, то все в порядке. Но только вряд ли первым по силам угнаться за вторыми. Если оптимизм потребителей войдет в противоречие с оптимизмом девелоперов и строителей, жди беды. Или хотя бы стабилизации рынка, как это сейчас наблюдается в Литве и Эстонии. Правда, стоит заметить, что у них жилье не переставало строиться и сегодня объемы его строительства практически не растут (причина того, почему их строители потянулись к нам как перелетные птицы). А у нас эти объемы напоминают лавину. Менее тысячи квартир в 2003 году, в пределах трех тысяч в 2004-м, четыре тысячи в 2005-м, по прогнозам, около семи тысяч в нынешнем и восемь тысяч в 2007 году. По прогнозам Казакса, все идет к тому, что процесс продажи квартир заметно замедлится. Что только на пользу покупателю — он сможет приобретать настоящие, а не виртуальные квартиры.
Версию нездорового оптимизма поддержал и Илмар Вамзис. По его убеждению, средства массовой информации должны больше писать о негативных фактах на рынке — срыве сроков, плохом качестве работ, бесправности покупателя, растущих ценах. “В свое время у нас был полный беспорядок с порцелированными участками, — напоминает он. — Но после того, как пресса стала больше об этом писать, в вопрос вмешались правительство и законодатели, самоуправления теперь не работают с теми, кто сначала не проведет на участке все необходимые коммуникации”.
Банки станут “крепостями”?
Кто бы что ни говорил, но на вопрос “кому выгоден оптимизм?” ответ напрашивается определенный — банкам. Ведь они кредитуют как девелоперов, так и покупателей жилья. То есть снимают сливки дважды. А банковская реклама — это бочка меда, в которой трудно отыскать ложку дегтя здорового реализма. На этот упрек Телеграфа Илмар Вамзис сообщил, что, напротив, в последнее время банки уже не дают кредиты первым встречным девелоперам и тем надо побегать, чтобы найти заемные средства. Возникают дополнительные риски, а сами банки не такие оптимисты, какими могут казаться. Они обязаны быть реалистами. А на вопрос о том, как банки воспринимают тенденцию, что квартиры продаются медленнее, а значит, и взявшие кредиты девелоперы медленнее расплачиваются по ним, Вамзис сообщил, что впредь банки будут отдавать предпочтение тем, у кого есть возможность оплатить часть строительства из собственных средств. То есть можно предположить, что на рынке останутся большие серьезные компании, а фирмы-однодневки испарятся.
Пиявки на здоровом теле строительства
На робкое предположение о том, не снижают ли девелоперы доли своей прибыли в условиях увеличения конкуренции и уменьшения платежеспособного населения, Илмар Вамзис отрицательно покачал головой: нет. Да еще и строители постоянно повышают сметы. В свою очередь со строителей тоже спрос невелик: производители и продавцы стройматериалов дерут три шкуры и, зная о том, что спрос на их продукцию только растет, не желают заключать долгосрочные договоры. Зачем? Ведь завтра можно спокойно цену поднять.
Присутствовавшие на диспуте строители, в частности директор строительной компании Libanons Вилнис Бреманис и директор по торговле Aile Ояр Ругелис, генеральный директор Re&Re Дидзис Путниньш, жаловались на аппетиты строителей. Они совсем обнаглели и требуют непомерно высокие зарплаты, хотя их профессионализм явно не соответствует запросам. Усугубляет ситуацию и наличие “черных” бригад, которые в основном заняты на строительстве частных домов. Туда почему-то трудовая инспекция не доходит. В результате создалась парадоксальная ситуация: не отягощенные налогами бригады пользуются повышенным спросом и повышают расценки, и получается, что их работа уже нередко обходится клиенту дороже, чем у официальных строителей.